아파트를 팔 때 매수인에게서 따로 받는 돈, 이사 들어갈 때 관리사무소가 먼저 내라고 하는 돈. 같은 돈인데 부르는 이름이 여럿입니다. 법령이 정한 이름은 「관리비예치금」이고, 이 돈은 소유자가 소유권을 잃으면 관리주체가 반환하도록 되어 있습니다. 관리비를 밀린 것이 있으면 그만큼 정산한 뒤 남은 금액을 돌려줍니다.
그런데 실제로는 관리사무소가 아니라 매도인과 매수인이 자기들끼리 정산하는 경우가 훨씬 많습니다. 세입자가 내라는 고지서를 받기도 하고, 오피스텔이나 상가에서는 아예 다른 답이 돌아오기도 합니다. 이 글은 그 갈래를 조문으로 갈라 정리했습니다. 매매할 때, 임대차일 때, 오피스텔·상가일 때 각각 누가 내고 누가 돌려받는지, 돌려받지 못했을 때 무엇을 확인해야 하는지까지 다룹니다.
선수관리비가 무엇이고 장기수선충당금과 어디서 갈리나
현장에서 선수관리비, 관리비예치금, 관리비선수금이라고 부르는 이름들이 있습니다. 이 가운데 법령 조문에 실제로 쓰여 있는 것은 관리비예치금 하나입니다. 공동주택관리법 제24조 제1항이 “해당 공동주택의 공용부분의 관리 및 운영 등에 필요한 경비(이하 “관리비예치금”이라 한다)”라고 괄호 안에서 이름을 붙여 두었습니다.
다만 「선수관리비」라는 말이 법에 없는 표현이라고까지 단정하지는 않겠습니다. 저희가 확인한 범위는 공동주택관리법과 그 시행령·시행규칙, 그리고 집합건물법 본문입니다. 이 범위에서는 그 단어가 나오지 않았습니다. 지방자치단체가 정하는 관리규약 준칙이나 국토교통부 고시까지는 열어 보지 못했습니다.
이 돈의 성격은 담보에 가깝습니다. 관리주체가 소유자에게서 미리 받아 두고, 소유자가 소유권을 잃을 때 돌려주는 구조입니다. 관리비처럼 매달 쓰고 사라지는 돈이 아닙니다.
여기서 장기수선충당금과 헷갈리는 분들이 많습니다. 지식인에도 자기가 낸 것이 선수관리비인지 장기수선충당금인지 모르겠다는 질문이 반복해서 올라오고, 채택된 답변조차 둘 중 어느 것인지부터 확인해 보라는 말로 시작하는 경우가 있습니다. 두 돈은 근거 조문이 다르고, 그래서 돌려받는 사람도 다릅니다.
| 구분 | 선수관리비(관리비예치금) | 장기수선충당금 |
|---|---|---|
| 근거 | 공동주택관리법 제24조 | 공동주택관리법 제30조 · 같은 법 시행령 제31조 |
| 무엇에 쓰나 | 공용부분의 관리·운영 경비 | 주요 시설의 교체·보수 |
| 성격 | 예치(맡겨 두는 돈) | 적립(쌓아 두는 돈) |
| 조문상 돌려주는 사람 | 관리주체(법 제24조제2항) | 소유자(시행령 제31조제8항) |
| 조문상 돌려받는 사람 | 소유권을 잃은 소유자 | 대신 납부한 사용자(임대주택의 임차인은 제외) |
| 언제 | 소유권을 잃었을 때 | 사용자가 대신 납부했을 때 |
표에서 가장 중요한 칸은 마지막 세 줄입니다. 장기수선충당금 쪽은 시행령 제31조 제8항이 “공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다”고 정합니다. 돌려주는 사람이 소유자입니다. 반면 선수관리비는 법 제24조 제2항이 관리주체를 반환 주체로 적고, 상대도 소유자입니다.
즉 장기수선충당금은 세입자가 대신 낸 뒤 집주인에게 받는 구조이고, 선수관리비는 조문 자체가 소유자만 상대로 설계되어 있습니다. 이 차이가 뒤에 나올 임대차 갈래를 가릅니다. 다만 여기서 말하는 “사용자”에서 임대주택의 임차인은 제외됩니다.
장기수선충당금 쪽 청구 조건과 절차, 전세·오피스텔에서 갈리는 지점은 별도로 정리해 두었습니다. 장기수선충당금 반환 조건과 청구 절차를 참고하시면 됩니다. 상가·집합건물의 수선적립금(집합건물법 제17조의2)도 그 글에서 다룹니다.
매매할 때 누가 내고 누가 돌려받나
이 돈을 맨 처음 낸 사람은 분양받은 사람입니다. 공동주택관리법 시행령 제24조는 사업주체가 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 공동주택을 직접 관리하는 경우에 입주예정자와 관리계약을 체결하여야 하고, 그 관리계약에 따라 관리비예치금을 징수할 수 있다고 정합니다. 이 조문은 사업주체가 직접 관리하는 기간을 전제로 합니다. 그 뒤 자치관리나 위탁관리로 넘어간 단지에서는 법 제24조 제1항이 징수 근거가 됩니다.
금액이 얼마인지를 정한 조문은 시행령에도 법에도 확인되지 않았습니다. 처음 금액은 관리계약이 정합니다.
조문만 보면 돌려주는 주체는 관리주체입니다. 제24조 제2항은 소유자가 소유권을 잃은 경우 관리주체가 반환하여야 한다고 정하고, 다만 관리비·사용료·장기수선충당금 등을 미납한 때에는 정산한 뒤 잔액을 반환할 수 있다는 단서를 두었습니다. 매수인에게서 받으라는 말은 조문에 없습니다.
그런데 실무에서는 잔금일에 매수인이 매도인에게 건네는 방식이 일반적입니다. 이 방식의 근거는 법이 아니라 그 단지의 관리규약과 매매특약입니다. 관리규약이 매수인을 구속하는 근거는 있습니다. 공동주택관리법 제18조 제4항이 “관리규약은 입주자등의 지위를 승계한 사람에 대하여도 그 효력이 있다”고 정하기 때문입니다.
다만 제18조 제4항은 여기까지입니다. 이 조항은 관리규약의 효력을 정한 것이지, 매수인이 매도인에게 예치금을 지급하라고 정한 조항이 아닙니다. 저희가 법 제24조·제18조와 시행령 제24조·제19조 제1항 전 30호, 그리고 법과 시행령 전체에서 「관리비예치금」이 나오는 곳을 모두 열어 보았지만, 매수인이 매도인에게 지급하도록 정한 조항은 확인되지 않았습니다. 지방자치단체 준칙 실물과 개별 단지 관리규약까지는 열어 보지 못했으므로, 없다고 단정하지는 않겠습니다.
정리하면 매매에서 이 돈이 움직이는 경로는 두 가지입니다.
- 관리사무소에서 정산하는 경로 — 매도인이 관리주체에게 반환을 청구합니다. 조문이 정한 방식입니다.
- 당사자끼리 정산하는 경로 — 매수인이 매도인에게 건네고, 예치금은 관리사무소에 그대로 둡니다. 관행이며 근거는 관리규약과 특약입니다.
어느 쪽으로 할지는 계약할 때 정하시는 편이 안전합니다. 실제로 매매 특약란에 “선수관리비는 별도”라는 문구를 넣는 경우가 있습니다. 두 경로가 섞이면 이중으로 내는 상황이 생깁니다. 매수인이 매도인에게 이미 건넸는데 관리사무소가 다시 예치금을 청구하는 사례가 그것입니다. 이 경우 관리사무소에 그 세대의 예치금이 이미 예치되어 있는지부터 확인하셔야 합니다.
세입자에게 내라고 하면
조문은 이 돈을 걷는 상대를 소유자로 적고 있습니다. 제24조 제1항의 “공동주택의 소유자로부터 징수할 수 있다”가 그것이고, 제2항의 반환 상대도 “소유자”입니다. 세입자, 임차인, 사용자라는 말은 이 조문에 나오지 않습니다.
참고로 공동주택관리법은 “사용자”를 별도로 정의해 두었습니다. 제2조 제1항 제6호는 “공동주택을 임차하여 사용하는 사람(임대주택의 임차인은 제외한다) 등”이라고 합니다. 임대주택의 임차인은 이 법에서 말하는 사용자에 아예 들어가지 않는다는 점은 알아 두실 만합니다.
그렇다면 세입자가 낸 경우는 어떻게 되는가. 여기서는 단정하지 않겠습니다. 저희가 법과 시행령에서 관리비예치금이 등장하는 곳을 전부 열어 확인했지만, 임차인이 납부한 경우를 전제로 한 조항은 확인되지 않았습니다. 조문은 소유자만 상대로 적혀 있습니다. 그러니 “임차인이 내면 무효다”라고도, “임차인은 돌려받을 수 없다”라고도 쓰지 않겠습니다. 관리규약 준칙 실물과 법제처 유권해석까지는 확인하지 못했습니다.
실무에서 확인하실 순서는 이렇습니다.
- 고지서 항목의 이름을 봅니다. 관리비예치금·선수관리비인지, 장기수선충당금인지, 그냥 관리비 선납인지에 따라 근거가 다릅니다.
- 임대차계약서에 그 항목이 있는지 봅니다. 계약서에 없는 부담을 뒤늦게 요구받는 상황이라면 그 점을 먼저 짚으셔야 합니다.
- 그 단지 관리규약을 확인합니다. 예치금의 관리·운용 방법은 관리규약 준칙에 들어가는 사항입니다(시행령 제19조 제1항 제11호).
- 냈다면 영수증과 납부 주체를 남겨 둡니다. 나중에 정산할 때 누가 냈는지가 쟁점이 됩니다.
거절당하기 쉬운 지점도 미리 말씀드립니다. 세입자가 낸 돈을 퇴거하면서 관리사무소에 청구하면, 조문상 반환 상대가 소유자라는 이유로 거절될 수 있습니다. 그때는 관리사무소가 아니라 집주인과 정산하는 문제로 넘어갑니다.
오피스텔·상가·집합건물도 같은 규칙인가
가장 답이 갈리는 자리입니다. 결론부터 말씀드리면 건물의 법적 성격에 따라 갈립니다. 여기서 갈리는 이유를 조문으로 따라가 보겠습니다.
공동주택관리법 제24조는 “공동주택”에 적용됩니다. 그 “공동주택”이 무엇인지는 같은 법 제2조 제1항 제1호가 정합니다. 가목이 “「주택법」 제2조제3호에 따른 공동주택”이라고 적어 주택법으로 넘깁니다. 그리고 주택법 제2조 제3호는 종류와 범위를 대통령령에 위임하는데, 주택법 시행령 제3조 제1항이 그 종류를 아파트·연립주택·다세대주택 세 가지로 못 박습니다. 이 세 가지에 오피스텔은 없습니다.
오피스텔은 어디에 있는가 하면, 주택법 제2조 제4호의 “준주택”입니다. 준주택은 “주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설”이고, 주택법 시행령 제4조 제4호가 오피스텔을 여기에 넣어 두었습니다.
| 건물 | 공동주택관리법 제24조가 걸리나 | 근거 |
|---|---|---|
| 아파트·연립주택·다세대주택 | 걸립니다 | 법 제2조제1항제1호 가목 · 주택법 시행령 제3조제1항 |
| 주상복합(주택 외 시설과 주택을 같은 건축물로) | 나목에 해당하면 걸립니다 — 건축허가 형태를 확인해야 합니다 | 법 제2조제1항제1호 나목 |
| 단지 내 상가(복리시설) | 갈립니다 | 법 제2조제1항제1호 다목과 단서 |
| 오피스텔 | 조문상 당연히 걸리지는 않습니다 | 주택법 제2조제4호(준주택) |
| 독립 상가건물·일반 집합건물 | 공동주택에 들지 않습니다 — 다만 두 법의 관계는 효력 범위 문제로 남습니다 | 법 제2조제1항제1호(해당 없음) · 집합건물법 제2조의2 |
단지 내 상가 칸이 표에서 유일하게 「갈립니다」인 이유를 따로 말씀드립니다. 제2조 제1항 제1호 다목은 주택법 제2조 제14호의 복리시설을 공동주택에 포함시키고, 그 제14호 가목에는 “어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당”이 들어 있습니다. 단지 안 상가는 보통 근린생활시설이므로 여기에 걸립니다. 그런데 같은 호에 “이 경우 일반인에게 분양되는 복리시설은 제외한다”는 단서가 붙어 있습니다. 즉 그 상가가 일반인에게 분양된 것이냐에 따라 답이 뒤집힙니다.
오피스텔과 상가에서 “그럼 근거가 아예 없느냐”고 물으시면, 그렇지는 않습니다. 집합건물법 본문에는 예치금에 해당하는 조항 자체가 없습니다. 저희가 그 법 전체와 시행령까지 열어 「예치금」·「선수관리비」·「선수금」을 찾았지만 나오지 않았습니다. 대신 규약이 근거가 됩니다. 집합건물법 제42조 제1항은 “규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다”고 정합니다. 아파트에서 공동주택관리법 제18조 제4항이 하는 역할을 상가에서는 이 조항이 합니다.
같은 조 제2항도 함께 보실 필요가 있습니다. “점유자는 구분소유자가 건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여 규약 또는 관리단집회의 결의에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 진다”고 되어 있어, 상가 임차인에게도 규약상 의무가 미칠 수 있는 구조입니다. 다만 이 조항이 말하는 의무는 건물·대지·부속시설의 사용과 관련한 것입니다.
다만 공동주택관리법과 집합건물법의 관계를 “둘 중 하나만 적용된다”로 딱 잘라 읽지는 마시기 바랍니다. 집합건물법 제2조의2는 집합주택의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 주택법과 공동주택관리법의 특별한 규정이 “이 법에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 아니하는 범위에서” 효력이 있다고 정합니다. 효력의 범위를 정한 조항이지 귀속을 정한 조항이 아닙니다.
돌려받지 못했을 때
조문은 반환을 의무로 적고 있습니다. 제24조 제2항의 “반환하여야 한다”가 그것입니다. 그런데도 거절당하는 사례가 반복됩니다. 순서대로 확인하시면 됩니다.
- 그 세대의 예치금 명세가 남아 있는지 확인합니다. 관리업무를 인계할 때 넘기는 서류에 “관리비예치금의 명세”가 들어 있습니다(시행령 제10조 제4항 제4호).
- 관리업체가 바뀐 경우에도 마찬가지입니다. 같은 항 후단이 “기존 관리주체가 같은 조 제2항에 따라 새로운 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하는 경우에도 또한 같다”고 정합니다. 근거는 법 제13조 제2항입니다. 관리업체가 교체되었다는 이유만으로 명세가 사라지는 구조가 아닙니다.
- 미납이 있는지 확인합니다. 미납이 있으면 정산 후 잔액만 돌아옵니다. 거절이 아니라 정산일 수 있습니다.
- 관리규약을 확인합니다. 예치금의 관리·운용 방법이 관리규약에 정해져 있습니다.
- 그래도 해결되지 않으면 분쟁조정 경로를 알아보십시오. 다만 이 부분은 아래 단서를 함께 보셔야 합니다.
공동주택관리 분쟁조정위원회의 심의·조정 사항을 정한 법 제71조 제2항을 보면, 제3호가 “관리비ㆍ사용료 및 장기수선충당금 등의 징수ㆍ사용 등에 관한 사항”이라고 하여 관리비예치금을 이름으로 적고 있지는 않습니다. 다만 같은 항 제8호와 제9호가 각각 다른 법령과 대통령령·조례로 열려 있어, 예치금 분쟁이 여기에 드는지는 개별적으로 판단할 사항입니다. 대상이라고도, 대상이 아니라고도 말씀드리기 어렵습니다. 또 제71조 제1항 괄호는 하자담보책임·하자보수 관련 분쟁을 명시적으로 제외하고 있습니다.
경매로 낙찰받은 경우 이 돈을 승계하느냐는 질문도 자주 나옵니다. 정면으로 판단한 판례는 이 글에서 확인하지 못했습니다. 국가법령정보센터 판례 검색에서 관리비예치금으로 나온 31건을 모두 훑었지만 경매·경락·낙찰을 다룬 것은 없었고, 근접한 사건들은 모두 분양 단계의 것이었습니다. 판결 전문까지는 열어 보지 못했습니다. 승계된다고도 승계되지 않는다고도 쓰지 않겠습니다.
금액은 어떻게 정해지나
금액을 정한 법령 조항은 확인되지 않았습니다. 법 제24조, 시행령 제24조, 시행령 제19조 제1항의 30개 호를 모두 확인했지만 금액·요율·산정식이 나오지 않았습니다.
여기서 한 가지 구분이 필요합니다. 시행령 제19조 제1항 제11호는 관리규약 준칙에 들어갈 사항으로 “관리비예치금의 관리 및 운용방법“을 적습니다. 금액을 정하라는 뜻이 아닙니다. 바로 다음 제12호가 관리비 등에 대해 “세대별부담액 산정방법“이라고 적는 것과 대비됩니다. 예치금 쪽에는 산정방법이라는 말이 없습니다.
그러면 금액은 어디서 나오는가.
- 처음 금액 — 사업주체가 입주예정자의 과반수 입주 전까지 직접 관리하는 경우, 그 관리계약이 정합니다(시행령 제24조).
- 그 이후 — 그 단지의 관리규약을 확인하셔야 합니다. 시·도지사가 정한 관리규약 준칙을 참조해 입주자등이 정하는 구조입니다(법 제18조 제1항·제2항).
인터넷에는 평당 얼마, 관리비의 몇 배 같은 기준이 떠돌지만 저희가 확인한 법령에는 그런 기준이 없습니다. 단지마다 다를 수 있으니 관리사무소나 관리규약에서 직접 확인하시는 편이 정확합니다.
예치금의 반환과 정산은 조문과 그 단지 관리규약이 함께 정합니다. 원문을 직접 확인해 보세요.
공동주택관리법 제24조 원문 보기링크는 새 창으로 열립니다 · 제도·수치는 변동될 수 있으니 신청 전 공식 사이트에서 확인하세요.
자주 묻는 질문
경매로 낙찰받았는데 선수관리비를 내라고 합니다. 내야 하나요?
정면으로 판단한 판례를 확인하지 못해 단정하기 어렵습니다. 관리사무소에 그 세대의 예치금이 이미 예치되어 있는지, 관리규약이 무엇을 정하고 있는지부터 확인하시고, 필요하면 법률 상담을 받으시기 바랍니다.
매매할 때 냈는데 관리사무소가 또 내라고 합니다.
정산 경로가 섞였을 때 생기는 상황입니다. 위 「매매할 때 누가 내고 누가 돌려받나」에서 두 경로를 갈라 두었습니다. 관리사무소에 그 세대 예치금의 예치 여부를 먼저 확인하십시오.
임대주택에 사는데 저도 사용자에 해당하나요?
공동주택관리법의 「사용자」 정의에서 임대주택의 임차인은 제외되어 있습니다. 위 「세입자에게 내라고 하면」에서 다뤘습니다.
내가 낸 예치금이 있는지 어떻게 확인하나요?
관리업무 인계 서류에 관리비예치금의 명세가 포함됩니다. 관리업체가 바뀐 경우에도 인계 대상입니다. 확인 순서는 위 「돌려받지 못했을 때」에 정리했습니다.
정리
선수관리비 문제는 금액을 외우는 문제가 아니라 내 경우가 어느 갈래에 드는지를 가리는 문제입니다. 판단 기준만 다시 짚겠습니다.
- 누가 내는 돈인가 — 조문은 소유자를 상대로 설계되어 있습니다. 세입자에게 청구가 왔다면 계약서와 관리규약부터 확인하십시오.
- 누가 돌려주는가 — 조문상으로는 관리주체입니다. 당사자끼리 정산하는 방식은 관리규약과 특약의 영역입니다. 두 경로를 섞지 마십시오.
- 내 건물에 이 법이 걸리는가 — 아파트·연립·다세대는 걸리고, 오피스텔은 당연히 걸리지는 않으며, 단지 내 상가는 일반분양 여부로 갈립니다.
- 금액이 궁금하면 — 법령이 아니라 관리계약과 그 단지 관리규약을 보셔야 합니다.
다음 행동 한 가지만 고르신다면, 관리사무소에 그 세대의 관리비예치금 명세와 관리규약 해당 조항을 요청하시는 것부터 하시기 바랍니다. 이 글에서 다룬 갈래는 대부분 그 두 가지로 정리됩니다.
이사나 매매를 앞두고 계시다면 정산할 항목이 이것 하나가 아닙니다. 시기별로 챙길 돈과 행정 절차는 이사 체크리스트에 따로 정리해 두었습니다.
출처 및 기준일
- 국가법령정보센터 — 공동주택관리법 제24조(관리비예치금) (확인일 2026-08-18)
- 국가법령정보센터 — 공동주택관리법 제2조(정의) (확인일 2026-08-18)
- 국가법령정보센터 — 공동주택관리법 제30조(장기수선충당금의 적립) (확인일 2026-08-18)
- 국가법령정보센터 — 공동주택관리법 제13조(관리업무의 인계) (확인일 2026-08-18)
- 국가법령정보센터 — 공동주택관리법 제18조(관리규약) (확인일 2026-08-18)
- 국가법령정보센터 — 공동주택관리법 제71조(공동주택관리 분쟁조정위원회의 설치) (확인일 2026-08-18)
- 국가법령정보센터 — 공동주택관리법 시행령 제10조(관리업무의 인계) (확인일 2026-08-18)
- 국가법령정보센터 — 공동주택관리법 시행령 제19조(관리규약의 준칙) (확인일 2026-08-18)
- 국가법령정보센터 — 공동주택관리법 시행령 제24조(관리비예치금의 징수) (확인일 2026-08-18)
- 국가법령정보센터 — 공동주택관리법 시행령 제31조(장기수선충당금의 적립 등) (확인일 2026-08-18)
- 국가법령정보센터 — 주택법 제2조(정의) (확인일 2026-08-18)
- 국가법령정보센터 — 주택법 시행령 제3조(공동주택의 종류와 범위) (확인일 2026-08-18)
- 국가법령정보센터 — 주택법 시행령 제4조(준주택의 종류와 범위) (확인일 2026-08-18)
- 국가법령정보센터 — 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조의2(다른 법률과의 관계) (확인일 2026-08-18)
- 국가법령정보센터 — 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조의2(수선적립금) (확인일 2026-08-18)
- 국가법령정보센터 — 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제42조(규약 및 집회의 결의의 효력) (확인일 2026-08-18)
기준일 2026년 8월 18일. 제도와 조문은 개정될 수 있고, 예치금의 금액과 정산 방식은 단지마다 정한 관리규약에 따라 다를 수 있습니다. 실제 청구나 정산 전에는 관리사무소와 공식 자료에서 다시 확인하시기 바랍니다. 이 글은 일반적인 정보 제공이며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다.
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