2주택 취득세 — 주택 수를 세고 난 뒤 지역 요건으로 중과가 갈리는 순서

2주택 취득세, 분양권·오피스텔을 세고 난 뒤에 중과가 갈립니다

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FinanceLab 운영자

두 번째 집을 살 때 붙는 취득세는 집 수를 먼저 세고, 그 결과에 지역 요건을 얹어서 정해집니다. 지방세법은 조정대상지역의 1세대 2주택과 조정대상지역 밖의 1세대 3주택을 같은 칸에 묶어 중과세율을 매기므로, 조정대상지역이 아닌 곳에서 두 번째 집을 사면 그 중과 조항 자체에 걸리지 않습니다.

두 채가 되면 무조건 8퍼센트라는 말이 널리 퍼져 있습니다. 실제로 지식인에는 잔금일이 며칠 어긋난 것만으로 세금이 몇천만 원 달라질까 봐 묻는 질문이 계속 올라옵니다. 그런데 답변들이 서로 다른 말을 합니다. 어떤 답은 계약일 기준이라 하고 어떤 답은 잔금일 기준이라 하며, 저가주택 제외 기준도 1억 원이라는 답과 2억 원이라는 답이 같은 질문 아래에 나란히 달립니다. 답이 엇갈리는 이유는 사람마다 아는 것이 달라서가 아니라, 세는 규칙과 빼는 규칙이 서로 다른 조문에 흩어져 있기 때문입니다. 이 글은 그 조문들을 순서대로 펴서 어디서 갈리는지를 짚습니다.

2주택이면 무조건 8퍼센트인가 — 비조정지역 2주택은 이 중과 조항 밖입니다

지방세법 제13조의2 제1항 제2호는 중과 대상을 이렇게 묶습니다. 조정대상지역에 있는 주택을 사서 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외)이 되는 경우, 또는 조정대상지역 밖의 주택을 사서 1세대 3주택이 되는 경우입니다. 두 경우를 하나의 호에 함께 담았습니다.

여기서 읽어야 할 것이 둘입니다. 하나는 지역과 주택 수가 짝을 이룬다는 점입니다. 조정대상지역이 아닌 곳에서는 두 채가 되어도 이 호에 해당하지 않고, 세 채째부터 걸립니다. 다른 하나는 조문이 괄호로 일시적 2주택을 이 호에서 빼 두었다는 점입니다. 조정대상지역에서 두 채가 되더라도 그 괄호에 들어가면 이 조항이 적용되지 않습니다. 그 요건은 아래 “일시적 2주택 취득세 요건”에서 따로 봅니다.

참고로 이 글이 다루는 중과는 제13조의2 제1항의 주택 유상거래 중과입니다. 같은 법에는 사치성 재산이나 대도시 법인에 관한 제13조, 조정대상지역 주택의 무상취득에 관한 제13조의2 제2항처럼 별개의 중과 규정이 따로 있습니다.

세율은 조문에 퍼센트로 적혀 있지 않고 계산 구조로 적혀 있습니다. 표준세율로 삼는 것은 제11조 제1항 제7호 나목의 세율이고, 여기에 중과기준세율의 몇 배를 더할지가 정해져 있습니다. 중과기준세율은 제6조 제19호에서 1천분의 20으로 정의합니다.

취득하는 집이 있는 곳취득 후 1세대 주택 수적용 구조근거
조정대상지역2주택 (일시적 2주택은 제외)제11조①7호나목 세율 + 중과기준세율의 100분의 200제13조의2①2호
조정대상지역3주택 이상제11조①7호나목 세율 + 중과기준세율의 100분의 400제13조의2①3호
조정대상지역 밖2주택중과 조항에 해당하지 않음 (제11조①8호 표준세율)제13조의2①2호 반대해석
조정대상지역 밖3주택제11조①7호나목 세율 + 중과기준세율의 100분의 200제13조의2①2호
조정대상지역 밖4주택 이상제11조①7호나목 세율 + 중과기준세율의 100분의 400제13조의2①3호

혼동하기 쉬운 자리가 하나 있습니다. 집을 살 때 보통 적용받는 표준세율은 제11조 제1항 제8호(취득가액 6억 원 이하 1천분의 10, 9억 원 초과 1천분의 30)인데, 중과 계산이 표준세율로 끌어 쓰는 것은 제7호 나목(1천분의 40)입니다. 즉 중과는 1~3퍼센트 위에 얹는 것이 아니라, 4퍼센트를 바닥으로 삼고 거기에 더하는 구조입니다. 6억 원 초과 9억 원 이하 구간의 표준세율은 조문이 계산식으로 정하고 있어 이 글에서는 단일 수치로 적지 않습니다. 실제 금액은 위택스 모의계산으로 확인하시는 편이 정확합니다.

범위도 미리 밝혀 두겠습니다. 이 글이 다루는 것은 취득세의 세율뿐입니다. 집을 살 때 실제로 내는 돈에는 취득세 외에 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 붙습니다. 이 글에서는 그 세목의 세율이나 금액을 다루지 않으므로, 위 표의 값을 최종 납부액으로 읽으시면 안 됩니다. 총액은 위택스 모의계산이나 관할 시·군·구에서 확인하시기 바랍니다.

내가 사려는 곳이 조정대상지역인가

조정대상지역은 주택법 제63조의2에 따라 국토교통부장관이 지정하고 공고합니다. 같은 조 제1항 후단은 시·군·구 또는 읍·면·동 단위로 지정하되 지역 여건에 따라 단위를 조정할 수 있다고 정합니다. 그래서 같은 시 안에서도 지정된 곳과 아닌 곳이 갈립니다.

2026년 7월 1일 공고(국토교통부공고 제2026-882호) 기준 지정 현황

시·도지정된 지역
서울25개 자치구 전역 (강남구·서초구·송파구·용산구·성동구·마포구·강동구·영등포구·양천구·동작구·광진구·중구·종로구·서대문구·강서구·노원구·성북구·구로구·동대문구·관악구·은평구·중랑구·금천구·강북구·도봉구)
경기15곳 = 종전 12곳 + 신규 3곳
ㄴ 종전 12곳수원 장안·팔달·영통, 성남 수정·중원·분당, 안양 동안, 과천, 용인 수지, 광명, 하남, 의왕
ㄴ 신규 3곳(2026.7.1. 지정)화성 동탄, 용인 기흥, 구리

경기 지역이 시 전체가 아니라 구·지역 단위로 적혀 있는 점을 눈여겨보셔야 합니다. 화성시 전역이 아니라 화성 동탄입니다.

한 가지 덧붙일 것이 있습니다. 지방세법이 인용하는 것은 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역입니다. 그 조항의 제1항에는 호가 둘 있는데, 제1호는 분양 등이 과열된 지역이고 제2호는 거래가 위축된 지역입니다. 다만 위 공고문에는 근거 조항으로 제4항(공고 의무)만 적혀 있고 제1호에 따른 지정인지가 표시되어 있지 않아, 이 글에서는 그 부분까지 단정하지 않겠습니다. 지정 목록 자체는 아래 출처의 국가법령정보센터에서 그대로 확인하실 수 있습니다.

이 목록은 고정된 값이 아닙니다. 주택법 제63조의2 제7항은 국토교통부장관이 반기마다 지정 유지 여부를 재검토하도록 정하고 있어, 계약 전에 다시 확인하시는 편이 안전합니다.

집을 산 뒤에 매년 내는 세금은 계산 구조가 또 다릅니다. 보유 단계가 궁금하시면 1가구 2주택 재산세 — 중과는 없는데 왜 세금이 함께 오르나 쪽을 보시면 됩니다.

2주택 취득세 조건 분기 — 지역과 주택 수에 따라 세율이 갈리는 구조

취득세 주택수 산정방법 — 언제 시점으로, 무엇을 세나

주택 수를 세는 규칙은 지방세법 시행령 제28조의4에 있습니다. 제1항 전단은 주택 취득일 현재, 지금 사는 그 집을 포함하여 1세대가 국내에 가진 주택·조합원입주권·주택분양권·오피스텔의 수를 센다고 정합니다.

지식인에서 답이 갈리던 지점은 여기가 아니라 그다음 문장입니다. 같은 항 후단은 분양권이나 입주권으로 취득하는 주택은 예외로 두고, 그 권리를 취득한 날을 기준으로 주택 수를 센다고 정합니다. 분양사업자에게서 분양권을 받은 경우에는 분양계약일이 기준이고, 1세대 안에서 같은 분양권의 취득일이 여러 개면 가장 빠른 날을 씁니다.

즉 계약일이냐 잔금일이냐가 아니라, 어떤 경로로 취득했느냐가 먼저입니다.

그러면 “취득일”은 언제일까요. 시행령 제20조 제2항은 유상승계취득의 취득 시기를 이렇게 정합니다.

상황취득일로 보는 날근거
사실상 잔금을 지급한 날을 확인할 수 있음사실상의 잔금지급일시행령 §20②
자료로 확인이 안 됨계약상의 잔금지급일시행령 §20②
계약서에 잔금일이 안 적혀 있음계약일부터 60일이 지난 날시행령 §20②
잔금일보다 등기를 먼저 함그 등기일 또는 등록일시행령 §20⑭
분양권·입주권으로 받은 집(주택 수 산정)그 권리의 취득일(분양사업자 취득 시 분양계약일)시행령 §28의4① 후단

부부가 한 채를 공동명의로 가진 경우는 두 채로 세지 않습니다. 시행령 제28조의4 제4항이 1세대 안에서 세대원이 공동으로 소유하면 1개를 소유한 것으로 본다고 정합니다.

여기에 예외가 하나 더 있습니다. 같은 조 제2항은 “제1항 전단에도 불구하고” 라고 시작하면서, 일정한 신축 소형주택이나 미분양 아파트를 취득하는 경우에는 지금 사는 그 집을 빼고 주택 수를 센다고 정합니다. 취득 기간, 주택 유형, 전용면적, 취득가액, 임대등록 여부가 모두 요건으로 붙어 있고 한시 규정이라 이 글에서 요건을 전부 나열하지는 않겠습니다. 다만 신축 소형주택이나 준공 후 미분양 아파트를 사는 상황이라면, 세는 방법 자체가 달라질 수 있으니 계약 전에 관할 시·군·구 세무부서에 확인해 보시기 바랍니다.

취득세 주택수 제외 기준 — 세지 않는 것은 따로 있습니다

앞의 규칙이 “무엇을 세는가”라면, 시행령 제28조의4 제6항은 “무엇을 빼는가”를 정합니다. 이 항이 빼는 대상은 조문 표현 그대로 “취득하는 주택을 포함하지 아니한 소유주택”입니다. 즉 지금 사는 그 집이 아니라, 이미 갖고 있던 집 중에서 빠지는 것을 말합니다.

빠지는 것요건기준 시점근거
저가주택수도권은 시가표준액 1억 원 이하, 수도권 밖은 2억 원 이하주택 수 산정일 현재시행령 §28의4⑥1호 가목 + §28의2 1호
ㄴ 다만정비구역·사업시행구역에 있는 주택은 금액과 관계없이 제외되지 않음—시행령 §28의2 1호 단서
상속주택 등상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택·입주권·분양권·오피스텔상속개시일 기준시행령 §28의4⑥3호
오피스텔시가표준액 1억 원 이하주택 수 산정일 현재시행령 §28의4⑥4호

저가주택 기준에서 자주 어긋나는 대목이 세 가지입니다.

첫째, 수도권과 수도권 밖의 금액이 다릅니다. 수도권은 1억 원, 수도권 밖은 2억 원입니다. 이 기준은 대통령령 제35477호 부칙 제2조에 따라 2025년 1월 2일 이후 취득하는 주택부터 적용됩니다. 시행일과 적용 시점이 다르니, 본인의 취득일이 그 앞인지 뒤인지를 먼저 보셔야 합니다.

둘째, 정비구역 단서가 두 금액 모두에 걸립니다. 재개발·재건축 정비구역이나 소규모주택정비 사업시행구역에 있는 주택은 시가표준액이 낮아도 빠지지 않습니다.

셋째, 지분만 가지고 있어도 전체 주택의 시가표준액으로 봅니다. 지분율로 나누어 계산하지 않습니다.

공동으로 상속받은 집은 누구 것으로 세는지도 정해져 있습니다. 시행령 제28조의4 제5항은 지분이 가장 큰 상속인을 소유자로 보고, 지분이 같으면 그 집에 거주하는 사람, 그다음 나이가 가장 많은 사람 순으로 판정합니다.

여기 적은 것이 제외 사유의 전부는 아닙니다. 시행령 제28조의4 제6항은 제1호부터 제9호까지 있고, 제1호 안에만 다시 여섯 개의 목이 있습니다. 부속토지만 소유한 경우, 혼인 전부터 배우자가 가지고 있던 주택, 한시적으로 운영되는 미분양 아파트 특례 등이 더 있습니다. 이 글이 다루는 것은 실제 문의가 몰리는 세 갈래이고, 본인 상황이 여기에 없다면 제외 사유가 없는 것이 아니라 다른 호에 있을 수 있다고 보시는 편이 맞습니다.

취득세 감면 요건을 따지는 상황이라면 생애최초 취득세 감면 — 세입자가 살고 있으면 3년은 언제부터 세나 쪽에서 거주 요건이 어떻게 계산되는지 확인하실 수 있습니다.

오피스텔과 분양권은 어디서 갈리나 — 답이 엇갈리는 이유는 조문이 둘이기 때문입니다

같은 질문에 “주택 수에 든다”는 답과 “빠진다”는 답이 함께 달리는 이유는 두 조문이 서로 다른 일을 하기 때문입니다.

  • 더하는 조문 — 지방세법 제13조의3은 신탁된 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 그리고 제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔을 주택 수에 가산한다고 정합니다.
  • 빼는 조문 — 시행령 제28조의4 제6항은 그렇게 센 것 중에서 일정한 것을 제외한다고 정합니다.

그래서 순서가 이렇게 됩니다. 먼저 제13조의3으로 더하고, 그다음 제28조의4 제6항으로 뺍니다. 어느 한쪽만 보고 답하면 정반대 결론이 나옵니다.

오피스텔에서 특히 조심할 곳이 둘 있습니다.

하나는 모든 오피스텔이 세어지지 않는다는 점입니다. 제13조의3 제4호가 가산 대상으로 삼는 것은 “주택으로 과세하는” 오피스텔입니다. 본인 오피스텔이 여기 해당하는지는 개별 물건의 재산세 과세 현황에 달려 있어 일률적으로 말씀드릴 수 없습니다. 재산세 고지서나 위택스에서 주택분으로 과세되고 있는지 확인해 보시기 바랍니다.

다른 하나는 제외 기준이 1억 원 하나가 아니라는 점입니다. 제6항 제4호의 1억 원 기준과 별도로, 같은 항 제8호·제9호에 한시적인 특례가 있습니다. 정해진 기간에 취득한 전용 60제곱미터 이하 오피스텔로서 취득가액이 3억 원(수도권은 6억 원) 이하인 경우가 대상이고, 제9호는 취득일부터 60일 이내에 임대주택으로 등록할 것을 요건으로 둡니다. 등록이 말소되거나 임대 외 용도로 쓰면 다시 빠지지 않습니다. 요건이 촘촘하고 기간이 정해져 있어 본인 상황이 여기 드는지는 개별 확인이 필요합니다.

분양권은 조금 더 단순합니다. 제13조의3 제3호에 따라 주택분양권은 가진 사람의 주택 수에 가산되고, 앞서 본 것처럼 그 분양권으로 집을 받을 때는 분양권을 잡은 날의 주택 수로 판정합니다. 지금 집을 팔아도 그때 분양권을 이미 갖고 있었다면 그 시점의 셈은 바뀌지 않습니다.

취득세 주택 수 — 가산 규정과 제외 규정이 갈리는 구조

1세대는 누구까지인가 — 실거주가 아니라 등본으로 봅니다

주소만 같이 되어 있고 따로 사는데도 2주택이 되느냐는 질문이 많습니다. 시행령 제28조의3 제1항은 1세대를 주택 취득일 현재 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외)으로 정의합니다. 조문의 판정 기준은 등본 기재이고, 거주 여부를 요건으로 두고 있지 않습니다. 다만 개별 사안의 판단까지 단정하기는 어려우니, 애매한 경우에는 관할 시·군·구에 확인하시는 편이 안전합니다.

등본에 함께 있지 않아도 같은 세대로 보는 사람이 있습니다. 배우자, 취득일 현재 미혼인 30세 미만 자녀, 그리고 취득자가 미혼이면서 30세 미만인 경우의 부모입니다. 배우자에는 사실혼은 빠지지만, 법률상 이혼했더라도 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼으로 보기 어려운 관계는 포함됩니다.

반대로 별도 세대로 보는 경우가 네 가지 있습니다.

  1. 부모와 등본이 분리된 30세 미만 자녀로서, 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 소득이 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40 이상이고 독립적으로 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만 미성년자는 제외됩니다. 여기서 말하는 소득은 행정안전부장관이 고시로 따로 정합니다.
  2. 취득일 현재 65세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위해 합가한 경우. 여기서 직계존속에는 배우자의 직계존속이 포함되고, 직계존속 중 어느 한 사람이 65세 미만인 경우도 포함됩니다. 다만 합가하는 쪽도 30세 이상이거나, 혼인했거나, 위 1번의 소득요건을 충족하는 성년이어야 합니다.
  3. 취학·근무 형편으로 세대 전원이 90일 이상 출국하는 경우로서, 주민등록법에 따라 출국 후 속할 거주지를 다른 가족의 주소로 신고한 경우.
  4. 별도 세대를 구성할 수 있는 사람이 주택을 취득한 날부터 60일 이내에 세대 분리를 위해 그 집으로 주소를 옮기는 경우.

2번과 3번에 붙은 요건이 자주 떨어집니다. 부모를 모시기만 하면 되는 것도 아니고, 출국만 하면 되는 것도 아닙니다.

일시적 2주택 취득세 요건 — “1년 이상 보유”도 요건에 들어가나

이 글에서 오해가 가장 많이 쌓여 있는 자리입니다.

먼저 이 요건이 어디에 걸리는지부터 짚겠습니다. 시행령 제28조의5 제1항은 “법 제13조의2 제1항 제2호에 따른 대통령령으로 정하는 일시적 2주택”을 정의하는 조문입니다. 앞에서 본 그 제2호는 조정대상지역의 1세대 2주택 또는 조정대상지역 밖의 1세대 3주택을 중과 대상으로 묶은 자리였습니다. 그러니 이 요건은 그 판정에서 빠져나오기 위한 장치이고, 애초에 제2호에 걸리지 않는 경우 — 예를 들어 조정대상지역이 아닌 곳에서 두 채가 되는 경우에는 이 요건을 따질 실익이 없습니다. 반대로 제2호에 걸리는 상황이라면 이 요건이 세율을 가릅니다.

시행령 제28조의5 제1항이 정하는 일시적 2주택은 이렇습니다. 종전 주택등을 1개 소유한 1세대가, 이사·학업·취업·직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택을 추가로 취득한 뒤 3년 이내에 종전 주택등을 처분하는 경우, 그 신규 주택을 말합니다. 여기서 “종전 주택등”에는 주택뿐 아니라 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔이 포함됩니다.

요건을 다시 읽어 보면 기간 요건이 하나뿐입니다. “추가로 취득한 후 3년 이내에 처분”입니다. 종전 주택을 산 지 1년이 지나야 한다는 요건은 이 조문에 없습니다.

지방세법과 그 시행령 본문 전체에서 “1년 이상”이라는 표현을 찾아보면 열세 군데가 나오는데, 사업소분 휴업 기간, 양도소득 관련 보유기간, 국가·지방자치단체의 공용 사용 기간, 미분양 주택의 타인 거주기간, 면허 휴업처럼 전부 다른 맥락입니다. 취득세의 일시적 2주택 요건으로 “1년 이상”을 두는 조문은 이 두 법령 본문에서는 확인되지 않습니다.

갈리는 지점취득세(살 때) 기준확인한 근거
근거 법령지방세법·지방세법 시행령시행령 §28의5
처분 기한신규 주택 취득 후 3년 이내시행령 §28의5①
사유 요건이사·학업·취업·직장이전 및 이와 유사한 사유시행령 §28의5①
종전 주택 보유기간 요건이 두 법령 본문에서 확인되지 않음시행령 §28의5①(요건 열거) + 지방세법·시행령 전문 검색
종전 주택등의 범위주택·조합원입주권·주택분양권·오피스텔시행령 §28의5①

집을 팔 때 내는 양도소득세에도 “일시적 1가구 2주택”이라는 같은 이름의 제도가 있지만, 그쪽은 소득세법령이 정하는 별개의 제도입니다. 이 글은 살 때의 취득세만 다루므로 양도세 요건은 여기서 다루지 않습니다. 파는 쪽 타이밍이 궁금하시면 1가구 2주택 양도세 — 일시적 2주택 비과세는 언제까지 팔아야 하나 쪽에서 이어 보실 수 있습니다.

기산점이 달라지는 경우도 두 가지 정해져 있습니다.

  • 분양권·입주권을 먼저 갖고 있던 경우 — 그 권리로 주택을 취득한 날부터 3년을 셉니다(시행령 §28의5②).
  • 재개발로 이주한 경우 — 관리처분계획인가나 사업시행계획인가 당시 그 사업구역에 거주하던 세대가 신규 주택으로 이주했다면, 이주한 날에 종전 주택등을 처분한 것으로 봅니다(시행령 §28의5③).

현행 요건은 대통령령 제33308호 부칙 제2조에 따라 2023년 1월 12일 이후 종전 주택등을 처분해 요건에 해당하게 된 경우에도 적용됩니다. 부칙 문언에는 기간이 몇 년에서 몇 년으로 바뀌었다는 표현이 없어, 변천 과정까지는 이 글에서 단정하지 않겠습니다.

저도 집을 옮기면서 두 채가 겹치는 기간을 지나온 적이 있습니다. 잔금 날짜를 맞추느라 마음을 졸였는데, 결과적으로는 일시적 2주택 요건에 해당해서 중과를 피했습니다. 그때 가장 불안했던 것은 세율이 몇 퍼센트냐가 아니라, 내 상황이 그 요건 안에 들어가는지를 스스로 확신할 수 없다는 점이었습니다.

주변에서는 다른 장면도 봤습니다. 새 기준이 적용되기 직전에 집이 팔리지 않아 값을 낮춰서라도 서둘러 처분한 경우가 있었습니다. 어느 개정이 어떻게 적용된 것인지까지는 제가 확인하지 못했으므로 여기서 단정하지는 않겠습니다. 다만 이런 일이 실제로 벌어진다는 것, 그리고 그 결정이 대개 기한에 쫓기는 상태에서 내려진다는 것은 말씀드릴 수 있습니다.

3년을 넘기면 무엇이 시작되나 — 추징과 가산세

지식인 답변들이 대체로 “추징된다”에서 멈춥니다. 조문은 그 뒤를 더 정해 두고 있습니다.

먼저 기산일이 정해져 있습니다. 시행령 제34조 제9호는 일시적 2주택 기간 안에 종전 주택등을 처분하지 않아 중과 대상이 된 경우, “그 기간이 경과한 날”을 기준일로 봅니다.

그다음이 신고입니다. 지방세법 제20조 제2항은 취득한 뒤에 중과 대상이 되었을 때 그 날부터 60일 이내에 중과세율로 계산한 세액에서 이미 낸 세액(가산세는 제외)을 뺀 금액을 신고·납부하도록 정합니다.

시점무슨 일이 생기나근거
신규 주택 취득취득일부터 60일 이내에 취득세를 신고·납부(유상취득 기준). 이때 일시적 2주택에 해당하면 중과세율이 아닌 세율로 신고지방세법 §20① · 시행령 §28의5①
취득일부터 3년종전 주택등 처분 기한시행령 §28의5①
기한이 지난 날이 날이 기산일이 됨시행령 §34 9호
그 날부터 60일차액을 신고·납부해야 하는 기한지방세법 §20②
기한을 넘기면「취득세 납세의무자가 제20조에 따른 신고 또는 납부의무를 다하지 아니한 경우」에 해당해 가산세가 합산 징수됨지방세법 §21①1호 → 지방세기본법 §53부터 §55까지

여기서 표현 하나를 바로잡을 필요가 있습니다. 흔히 “감면받은 것을 토해낸다”고 말하지만, 조문은 감면을 취소하는 방식으로 쓰여 있지 않습니다. 제20조 제2항의 문언은 취득한 후에 그 물건이 중과세율의 “적용대상이 되었을 때“라고 되어 있습니다. 즉 처음 신고가 잘못이었다고 되돌리는 것이 아니라, 그 사유가 생긴 시점에 새로운 신고 기한이 열리는 구조입니다. 일시적 2주택도 감면 규정이 아니라, 중과 조항에서 괄호로 빼 둔 자리에 조건이 붙어 있는 것입니다.

가산세는 지방세기본법에 있지만, 취득세에 곧바로 붙는 것이 아니라 지방세법 제21조를 거쳐 연결됩니다. 제21조 제1항 제1호는 “취득세 납세의무자가 제20조에 따른 신고 또는 납부의무를 다하지 아니한 경우”에 산출세액이나 부족세액에 지방세기본법 제53조부터 제55조까지의 가산세를 합해 징수한다고 정합니다. 가산세의 문턱이 “제20조의 의무를 다했는가”에 걸려 있는 셈입니다.

그 가산세의 내용은 이렇습니다. 법정신고기한까지 신고하지 않으면 무신고납부세액의 100분의 20이고, 사기나 그 밖의 부정한 행위로 신고하지 않은 경우에는 100분의 40입니다(§53①·②). 적게 신고한 경우에는 100분의 10입니다(§54①). 납부지연 가산세는 미납세액에 기간과 이자율을 곱해 계산하는데, 이자율은 대통령령으로 정하도록 되어 있어 이 글에서는 수치를 적지 않습니다. 제55조 제1항은 이 중 제1호와 제2호의 가산세에 미납세액의 100분의 75라는 한도를 두고, 제4호의 가산세(납세고지서에 따른 납부기한이 지난 날부터 1개월이 지날 때마다 부과되는 것)는 부과 기간이 60개월을 넘을 수 없도록 정합니다.

그러면 기한 안에 스스로 신고하면 가산세가 붙지 않을까요. 2025년 12월 31일 개정의 개정이유가 이 점을 직접 밝히고 있습니다. 취득 후에 중과 대상이 된 경우 종전에는 세액을 추징하고 가산세를 부과하도록 했던 것을, 사유 발생일부터 60일 이내에 중과세율로 신고·납부하면 가산세를 부과하지 않도록 바꿨다는 내용입니다. 실제로 같은 개정에서 제21조 제1항의 한 호가 삭제되었습니다.

다만 여기에는 밝혀 둘 단서가 있습니다. 그 개정이유의 문장도, 같은 개정의 부칙 제6조 적용례도 주어를 “법인 등이”로 적고 있습니다. 부칙 제6조는 제20조 제2항의 개정 규정이 “법인 등이” 시행 전에 취득한 주택이 시행 후 중과 대상이 된 경우에도 적용된다는 내용이고, 이 개정은 2026년 1월 1일부터 시행됩니다. 개인이 취득한 주택, 특히 2026년 이전에 신규 주택을 취득해 지금 처분기한이 다가오는 경우에 이 문장이 그대로 걸리는지까지는 문언만으로 확정하기 어려워 이 글에서는 단정하지 않겠습니다. 해당하는 상황이라면 관할 시·군·구 세무부서에 먼저 확인하시는 편이 안전합니다.

자주 묻는 질문

부부가 공동명의로 한 채를 가지고 있으면 두 채로 세나요?

아닙니다. 시행령 제28조의4 제4항이 1세대 안에서 세대원이 공동으로 소유한 경우 1개를 소유한 것으로 본다고 정합니다. 자세한 계산 순서는 본문 “취득세 주택수 산정방법” 부분에 있습니다.

분양권을 가진 상태에서 집을 사면 2주택이 되나요?

주택분양권은 주택 수에 가산됩니다(지방세법 §13의3 3호). 다만 그 분양권으로 집을 받을 때의 주택 수는 분양권을 취득한 날을 기준으로 판정합니다. 기준 시점이 갈리는 지점은 본문에서 표로 정리했습니다.

상속받은 집도 세나요?

상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택·입주권·분양권·오피스텔은 주택 수에서 제외됩니다(시행령 §28의4⑥3호). 공동상속이면 지분이 가장 큰 상속인의 것으로 봅니다.

기존 집이 안 팔려서 3년을 넘길 것 같습니다. 언제까지 무엇을 해야 하나요?

기간이 지난 날이 기산일이 되고, 그 날부터 60일 이내에 차액을 신고·납부하도록 정해져 있습니다(시행령 §34 9호, 지방세법 §20②). 취득 시점에 따라 적용 관계가 달라질 수 있어 관할 시·군·구 확인이 필요합니다.

정리

두 번째 집의 취득세는 세율표를 먼저 볼 일이 아니라 세는 순서를 먼저 볼 일입니다. 무엇이 주택 수에 더해지는지(지방세법 §13의3), 그중 무엇이 빠지는지(시행령 §28의4⑥), 어느 시점을 기준으로 세는지(시행령 §28의4①)를 차례로 확인한 다음에야 지역 요건이 의미를 갖습니다.

판단이 갈리는 자리는 대체로 셋입니다. 내가 사려는 곳이 지정된 지역인지, 내 물건이 세어지는 쪽인지 빠지는 쪽인지, 그리고 세대를 어디까지 묶어야 하는지입니다. 이 셋이 정해지면 나머지는 계산입니다.

계약서에 도장을 찍기 전에 지정 현황과 본인 주택 수를 한 번 맞춰 보시고, 애매한 항목은 관할 시·군·구 세무부서에 물어보시는 것이 가장 빠릅니다.

출처 및 기준일

기준일: 2026년 8월 24일 — 이 날짜로 법령 원문을 확인했습니다. 조정대상지역 지정 현황은 국토교통부공고 제2026-882호(시행 2026. 7. 1.)를 근거로 합니다.

면책 이 글은 지방세법령 원문을 근거로 일반적인 내용을 정리한 것으로 특정 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 조정대상지역 지정은 반기마다 재검토되고 세법은 자주 개정되며, 개별 물건의 과세 현황이나 취득 시점에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 실제 신고·납부 전에는 관할 시·군·구 세무부서나 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.

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