관리비 고지서에 매달 찍히는 장기수선충당금을, 그냥 내가 내는 관리비의 한 항목이라고 알고 계신 분이 많습니다. 장기수선충당금은 공동주택의 소유자가 부담하는 돈이어서, 사용자가 대신 낸 경우 소유자가 그 금액을 반환하도록 정해져 있습니다(공동주택관리법 시행령 제31조 제8항). 즉 낸 사람과 부담할 사람이 처음부터 다릅니다.
그런데 인터넷에는 그 근거를 “공동주택관리법 제30조 제2항”이라고 적은 글이 많습니다. 원문을 열어 보면 제30조 제2항은 사용에 관한 조항이고, 반환을 정한 것은 시행령 제31조 제8항입니다. 근거 조문이 틀리면 집주인에게 내미는 서면도 힘을 잃습니다. 이 글에서는 조문이 실제로 무엇을 정하고 있는지, 그리고 조문이 정하지 않은 것은 무엇인지까지 갈라서 정리했습니다. 퇴거할 때뿐 아니라 계약을 연장할 때, 집주인이 바뀌었을 때, 아파트가 아닌 오피스텔·상가일 때까지 조건별로 다룹니다.
장기수선충당금은 누가 부담하는 돈일까
장기수선충당금은 아파트 같은 공동주택의 주요 시설을 나중에 교체·보수하기 위해 미리 쌓아 두는 돈입니다. 법은 관리주체가 장기수선계획에 따라 “해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다”고 정하고 있습니다(공동주택관리법 제30조 제1항). 부담 주체가 조문에 소유자로 적혀 있는 것입니다.
실제로는 관리사무소가 관리비 고지서에 함께 실어 청구하고, 그 고지서를 받는 사람은 거주 중인 세입자입니다. 그래서 부담 주체(소유자)와 납부 행위자(사용자)가 갈라지고, 시행령 제31조 제8항이 그 어긋남을 정산하도록 정해 둔 구조입니다.
여기서 오해가 자주 생기는 지점이 하나 더 있습니다. 제30조 제2항은 “장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다”는 조항이고, 입주자 과반수의 서면동의가 있으면 하자심사·분쟁조정 비용 등으로도 쓸 수 있다는 예외를 덧붙인 항입니다. 부담자를 정한 조항이 아닙니다. 청구할 때는 제30조 제1항(소유자 부담)과 시행령 제31조 제8항(반환)을 함께 적는 편이 정확합니다.
이 글에서 가장 중요한 한정어 — “사용자”는 법이 따로 정의한 말입니다
시행령 제31조 제8항의 “사용자”는 일상어가 아니라 공동주택관리법 제2조 제1항 제6호의 정의어입니다. 원문은 “공동주택을 임차하여 사용하는 사람(임대주택의 임차인은 제외한다) 등”입니다. 괄호 안이 핵심입니다. 임대주택의 임차인은 이 정의에서 제외되어 있어, “임차인이면 누구나 받는다”고 정리하면 정확하지 않습니다. 민간임대·공공임대에 거주 중이라면 이 조문을 그대로 대입하지 마시고, 아래 자주 묻는 질문의 안내를 참고해 주세요.
장기수선충당금 반환은 언제 청구할까 — 계약을 연장할 때는
이 대목이 검색해도 답이 잘 안 나오는 자리입니다. 결론부터 나눠 적겠습니다.
첫째, 조문이 정한 것. 시행령 제31조 제8항은 “소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다”까지만 정하고 있습니다. 저희가 시행령 제31조 전문을 확인해 본 결과 이 조문에는 “임대차 종료 시”나 “퇴거 시” 같은 시점 문구가 들어 있지 않았습니다. 즉 조문은 반환 의무를 정하면서 청구 시기나 횟수를 명시하지 않고 있습니다.
둘째, 정부 해설이 쓰는 것. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보의 주택임대차 항목은 “임차인이 납부한 장기수선충당금은 임대차 종료하는 때에 소유자에게 반환을 청구하여 돌려받을 수 있습니다”라고 안내하면서, 괄호에 “시행령 제31조제8항 참고“라고 표기해 두었습니다. 같은 법제처의 아파트 관리 항목은 같은 조문을 인용하면서 “임대차 종료”라는 문구 없이 “소유자는 사용자가 대신하여 납부한 경우 그 금액을 반환해야 합니다”라고만 씁니다. 정부 해설 안에서도 시점 서술이 갈리는 셈입니다.
셋째, 실제 사례. 저는 계약을 연장하면서 그 시점에 1년치를 정산해 받은 적이 있습니다. 당시에는 이게 원칙인지 아닌지도 모른 채 그냥 요청했고, 생각보다 순순히 정리돼서 조금 얼떨떨했던 기억이 납니다. 다만 이건 제 사례 한 건입니다. 조문이 청구 시기를 정해 두지 않았고 관리규약과 임대인의 사정도 제각각이라, “연장할 때도 당연히 받을 수 있다”고 일반화하기는 어렵습니다. 반대로 “연장 중에는 절대 못 받는다”고 단정할 근거도 이 글에서는 확인하지 못했습니다.
| 상황 | 조문이 정한 것 | 실무에서 확인할 것 |
|---|---|---|
| 퇴거·계약 종료 | 대신 낸 금액의 반환 의무(시행령 제31조 제8항) | 납부확인서로 총액 확정 후 청구 |
| 계약 연장·갱신 중 | 청구 시기 규정이 조문에 없습니다 | 관리규약·임대인 협의 사항. 정산 사례가 있으나 일반화는 어렵습니다 |
| 이미 이사한 뒤 | 반환 의무 자체는 동일 | 청구 가능 기간은 아래 시효 항목 참고(이 글에서 확정하지 못했습니다) |
위 표에서 반환 의무 자체는 세 줄 모두에 걸립니다. 조문은 “대신 납부한 경우 반환하여야 한다”까지를 정할 뿐이고, 줄마다 다른 것은 의무의 유무가 아니라 “언제 청구하는가”에 관해 조문이 말해 주는 양입니다.
연장 계약이 재계약인지 묵시적 갱신인지에 따라 임대차 관계를 보는 방식이 달라질 수 있습니다. 갱신 형태 자체는 묵시적 갱신을 다룬 글에서 따로 정리해 두었습니다.
누구에게 청구할까 — 소유자, 그리고 중개사·관리사무소의 자리
조문의 문언은 명확합니다. 반환 의무를 지는 쪽은 “공동주택의 소유자”입니다(시행령 제31조 제8항). 관리사무소나 중개사가 대신 갚아야 한다고 정한 조문은 이 글에서 확인하지 못했습니다.
다만 관리사무소에는 별도의 의무가 하나 있습니다. 관리주체는 사용자가 납부 확인을 요구하면 “지체 없이 확인서를 발급”해야 합니다(시행령 제31조 제9항). 금액을 확정해 주는 것이 관리사무소의 자리이고, 돈을 돌려주는 것은 소유자의 자리입니다.
| 상대 | 조문상 역할 | 근거 |
|---|---|---|
| 소유자(임대인) | 대신 납부된 금액의 반환 | 시행령 제31조 제8항 |
| 관리주체(관리사무소) | 요구 시 납부확인서 발급(지체 없이) | 시행령 제31조 제9항 |
| 공인중개사 | 위 두 조문에는 중개사의 역할을 정한 문구가 보이지 않습니다. 다만 조문이 중개사의 관여를 배제한다고 적어 둔 것은 아닙니다 | — |
저는 연장 때 정산을 요청하면서 부동산 중개사무소에 이야기했습니다. 실제로 그 경로로 정리가 됐지만, 그건 법이 정한 절차라서가 아니라 그 거래를 중개한 곳이 양쪽과 연결돼 있었기 때문입니다. 조문상 청구 상대는 소유자이므로, 중개사를 통하더라도 최종 상대가 누구인지는 분명히 하고 진행하시는 편이 안전합니다.
반대로 관리사무소가 직접 돌려주도록 정해 둔 돈도 있습니다. 흔히 선수관리비라고 부르는 관리비예치금이 그렇습니다. 이 돈은 조문상 관리주체가 소유자에게 반환하도록 되어 있어, 여기서 본 장기수선충당금과 방향이 반대입니다. 두 돈이 어디서 갈리는지는 선수관리비는 누가 돌려받는지 정리한 글에서 조문별로 나눠 두었습니다.
집주인이 바뀌었다면 누구에게 받을까
거주 중에 집이 팔리는 경우가 드물지 않습니다. 이때 종전 소유자에게 청구해야 하는지, 새 소유자에게 청구해야 하는지가 갈립니다.
조문의 문언은 “공동주택의 소유자” 한 마디뿐이고, 소유권이 이전된 경우 종전 소유자와 현 소유자 중 누가 반환 의무를 지는지, 그 의무가 승계되는지를 정한 문구는 이 글에서 확인하지 못했습니다. 그래서 어느 한쪽으로 단정하지 않겠습니다.
대신 확인 가능한 순서는 있습니다.
- 관리사무소에서 거주 전 기간의 납부확인서를 발급받아 총액과 기간을 먼저 확정합니다(시행령 제31조 제9항).
- 매매 시점을 기준으로 기간을 나눠 각각 얼마인지 계산해 둡니다.
- 그 자료를 가지고 현 소유자와 협의하되, 합의가 되지 않으면 아래 “돌려주지 않을 때” 절차로 넘어갑니다.
- 판단이 어려우면 대한법률구조공단 상담이나 주택임대차분쟁조정위원회 같은 공적 창구를 이용하실 수 있습니다.
매수인·매도인 사이의 정산 관행이 따로 있다는 이야기가 많지만, 그 관행을 정한 조문은 확인하지 못했습니다. 관행과 조문은 구분해 두시는 편이 좋습니다.
아파트가 아니면 — 오피스텔·상가는 적용 법령이 다릅니다
전세로 오피스텔에 살든 상가를 임차했든, 여기서 가장 많은 혼선이 생깁니다. 주택과 집합건물은 애초에 다른 법을 봅니다.
공동주택관리법은 이름 그대로 공동주택에 관한 법이고, 장기수선계획 수립 대상은 ① 300세대 이상의 공동주택 ② 승강기가 설치된 공동주택 ③ 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택 ④ 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 같은 건축물로 지은 건축물로 정해져 있습니다(제29조 제1항).
인터넷에서 “300세대 이상이어야 한다”는 말이 널리 퍼져 있는데, 조문을 보면 ②~④에는 세대수 요건이 붙어 있지 않습니다. 게다가 같은 법 제2조 제1항 제2호의 “의무관리대상 공동주택”은 300세대 이상, 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택, 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방 포함)인 공동주택 등으로 기준이 또 다릅니다. 두 조문은 서로 다른 것을 정하고 있으므로 섞어서 대입하면 결론이 틀어집니다. 우리 단지가 어디에 해당하는지는 관리사무소에 확인하시는 것이 가장 빠릅니다.
상가처럼 공동주택이 아닌 집합건물은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 봅니다. 이 법에서 쓰는 이름도 장기수선충당금이 아니라 “수선적립금”입니다.
| 구분 | 근거 법령 | 적립 | 대신 낸 사람에게 |
|---|---|---|---|
| 공동주택(아파트 등) | 공동주택관리법 제30조·시행령 제31조 | 소유자로부터 징수·적립(제30조 제1항) | 소유자가 반환하여야 한다(시행령 제31조 제8항) — 단 “사용자”에서 임대주택 임차인은 제외 |
| 집합건물(상가 등) | 집합건물법 제17조의2·시행령 제5조의4 | 관리단집회 결의에 따라 징수·적립할 수 있다(재량) | 구분소유자가 점유자에게 지급해야 한다(시행령 제5조의4 제4항) |
| 오피스텔 | 건물의 법적 성격에 따라 갈립니다 | 관리규약·고지서 항목 확인 필요 | 어느 법이 적용되는지부터 확인해야 합니다 |
여기서 오해를 하나 풀겠습니다. “상가는 돌려받을 수 없다”는 설명은 정확하지 않습니다. 집합건물법 제17조의2 제2항은 관리단이 “규약에 달리 정한 바가 없으면 관리단집회의 결의에 따라 수선적립금을 징수하여 적립할 수 있다“고 정하고, 다른 법률에 따라 이미 충당금이 적립된 경우는 제외한다는 단서를 두고 있습니다. 적립 자체가 재량이라는 뜻입니다. 그러나 실제로 적립이 이뤄지고 점유자가 대신 냈다면, 시행령 제5조의4 제4항은 “구분소유자는 … 점유자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 점유자에게 지급해야 한다”고 의무형으로 적고 있습니다. 즉 “적립은 재량, 대신 냈으면 지급은 의무”에 가깝습니다.
이 수선적립금 조항은 법이 2020년 2월 4일 신설(부칙상 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행), 시행령이 2021년 2월 2일 신설되어 두 법령 모두 2021년 2월 5일부터 시행되었습니다. 다만 시행일 전에 체결된 임대차에 이 조항이 어떻게 적용되는지를 정한 경과조치나 적용례는 이 글에서 확인하지 못했습니다. 오래된 계약이라면 이 부분을 따로 확인하셔야 합니다.
필요한 서류와 절차 — 납부확인서부터 받습니다
절차 자체는 단순합니다. 순서만 지키면 됩니다.
- 관리사무소에 납부확인서를 요청합니다. 관리주체는 사용자가 납부 확인을 요구하면 지체 없이 확인서를 발급해야 합니다(시행령 제31조 제9항). 거주 시작일과 종료일을 함께 알려 주면 기간별 합계가 정리되어 나옵니다.
- 고지서에서 항목명을 확인합니다. 장기수선충당금과 수선유지비는 이름이 비슷하지만 성격이 다른 항목입니다. 확인서에 장기수선충당금 항목이 얼마로 잡혀 있는지 보시면 됩니다.
- 소유자에게 서면으로 청구합니다. 확인서 사본과 계약 기간을 함께 제시하면 금액 다툼이 줄어듭니다.
- 정산 결과를 기록으로 남깁니다. 입금 내역이나 문자 등 확인 가능한 형태가 좋습니다.
부과 금액 자체는 단지마다 다릅니다. 요율은 공용부분의 내구연한 등을 고려해 관리규약으로 정하도록 되어 있고(시행령 제31조 제1항), 세대별 월 부담액은 장기수선계획기간의 수선비 총액을 총공급면적과 계획기간으로 나눈 뒤 세대 공급면적을 곱하는 계산식을 따릅니다(같은 조 제3항). 그래서 “보통 얼마”라고 일반화하기 어렵고, 본인 고지서와 확인서 숫자가 기준입니다.
이사 전체 일정과 다른 정산 항목까지 함께 챙기실 분은 이사 체크리스트를 정리한 글을 참고해 주세요. 이 글은 장기수선충당금 반환 하나만 깊게 다룹니다. 퇴거 시 원상복구 비용과 상계 이야기가 나온다면 월세 원상복구 편이 도움이 됩니다.
집주인이 돌려주지 않을 때
가장 먼저 할 일은 다투는 것이 아니라 금액을 확정하는 것입니다. 확인서가 있으면 “얼마인지 모르겠다”는 대응이 통하지 않습니다.
1단계 · 증빙 확보: 관리사무소 납부확인서(시행령 제31조 제9항), 관리비 고지서, 임대차계약서.
2단계 · 서면 청구: 근거 조문을 시행령 제31조 제8항으로 정확히 적습니다. 앞서 말씀드린 대로 제30조 제2항을 근거로 적은 서면이 돌아다니는데, 그 항은 사용에 관한 규정입니다.
3단계 · 공적 창구: 협의가 되지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단 상담을 이용하실 수 있습니다.
4단계 · 법적 절차: 지급명령이나 소액사건심판 같은 제도를 이용했다는 사례가 많이 보입니다. 다만 각 절차의 요건·기간·비용·청구액 한도는 이 글에서 조문으로 확인하지 못했습니다. 진행 전에 법원 전자소송 안내나 법률구조공단에서 본인 사안 기준으로 확인해 주세요.
자주 나오는 함정이 하나 있습니다. 임대차계약서 특약에 “장기수선충당금은 임차인이 부담한다”는 문구가 있는 경우입니다. 이런 특약이 효력이 있는지, 아니면 무효인지를 정면으로 정한 조문이나 대법원 판례를 이 글에서는 확인하지 못했습니다. 인터넷에는 “강행규정이라 무효”라는 설명과 “임의규정이라 특약이 우선”이라는 설명이 함께 떠다닙니다. 특약이 있는 상황이라면 일반론으로 밀어붙이기보다 계약서 문구를 들고 법률구조공단이나 변호사 상담을 받으시는 편이 확실합니다.
이미 이사 나온 뒤라도 받을 수 있을까
받을 수 있다는 이야기와 기간이 지나면 못 받는다는 이야기가 함께 돌아다닙니다. 정확히 말씀드리면 이렇습니다.
민법은 채권은 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성한다고 정하고(제162조 제1항), 별도로 3년의 단기소멸시효가 적용되는 채권을 열거하면서 제1호에 “이자, 부양료, 급료, 사용료 기타 1년 이내의 기간으로 정한 금전 또는 물건의 지급을 목적으로 한 채권”을 두고 있습니다(제163조).
문제는 장기수선충당금 반환 청구권이 이 중 어디에 해당하는지를 정한 조문 문언이 없고, 이를 정면으로 판단한 대법원 판례도 이 글에서는 확인하지 못했다는 점입니다. 그래서 10년이라고도, 3년이라고도 단정하지 않겠습니다.
실무적으로 안전한 태도는 하나입니다. 퇴거 시점에 정산하는 것입니다. 이미 시간이 지났다면 늦었다고 포기하기 전에 관리사무소에서 확인서 발급이 가능한지부터 확인하고, 기간이 쟁점이 될 수 있으므로 법률구조공단 상담을 함께 받아 보시길 권합니다.
자주 묻는 질문
제 소유 아파트에 살면서 낸 장기수선충당금도 돌려받을 수 있나요?
시행령 제31조 제8항은 사용자가 대신 납부한 경우에 소유자가 그 금액을 반환하도록 정한 조항입니다. 소유자 본인이 부담한 금액을 돌려받는 것을 정한 조문은 이 글에서 확인하지 못했습니다. 적립금의 사용은 장기수선계획에 따르도록 되어 있습니다(법 제30조 제2항).
민간임대·공공임대에 사는데 저도 청구할 수 있나요?
이 부분은 주의가 필요합니다. 시행령 제31조 제8항의 “사용자”는 법 제2조 제1항 제6호의 정의어이고, 그 정의는 “임대주택의 임차인은 제외한다”고 적고 있습니다. 그래서 임대주택 임차인에게는 이 조문을 그대로 대입하기 어렵습니다. 참고로 시행령 제31조 제2항이 민간임대주택법·공공주택특별법 시행령의 특별수선충당금 적립요율을 인용하고 있기는 한데, 그 항은 “건설임대주택을 분양전환한 이후 관리업무를 인계하기 전까지의 요율”에 한정된 규정이라 임대주택 임차인의 반환 문제를 정한 조항이 아닙니다. 임대주택에 적용되는 제도의 내용은 이 글에서 확인하지 못했습니다. 임대사업자나 관리사무소에 본인 주택의 유형을 먼저 확인해 주세요.
회사 명의(사택)로 계약했고 관리비는 제가 냈습니다. 누가 청구하나요?
조문은 “사용자가 대신하여 납부한 경우”라고만 정하고 있고, 계약 당사자와 실제 납부자가 다른 경우를 따로 규정한 문언은 확인하지 못했습니다. 실무적으로는 계약 당사자(회사)와 정산 방식을 먼저 정리한 뒤 소유자에게 청구하는 순서가 됩니다.
고지서에 장기수선충당금 항목이 아예 없습니다.
반환은 대신 납부한 사실을 전제로 합니다. 항목이 없으면 대신 납부한 금액도 없는 것이므로, 먼저 관리사무소에서 관리비 항목 구성과 우리 건물이 장기수선계획 수립 대상인지를 확인해 보셔야 합니다(법 제29조 제1항).
청구 전에 근거 조문을 직접 확인하시면 서면 작성이 쉬워집니다. 반환 근거는 시행령 제31조 제8항이고, 「사용자」의 정의는 법 제2조 제1항 제6호입니다.
국가법령정보센터 — 시행령 제31조 원문 보기링크는 새 창으로 열립니다 · 제도·수치는 변동될 수 있으니 청구 전 공식 사이트에서 확인하세요.
정리
장기수선충당금은 소유자가 부담하는 돈이고(법 제30조 제1항), 사용자가 대신 냈다면 소유자가 반환해야 합니다(시행령 제31조 제8항). 근거 조문은 제30조 제2항이 아니라 시행령 제31조 제8항이라는 점, 그리고 “사용자”에서 임대주택의 임차인은 제외된다는 점 두 가지만 정확히 쥐고 계시면 대부분의 상황을 정리하실 수 있습니다.
조문이 정하지 않은 것도 분명히 있습니다. 청구 시기, 소유권이 바뀐 경우의 상대방, 소멸시효, 특약의 효력은 이 글에서 확정하지 못했고 그래서 단정하지 않았습니다.
다음 행동 한 가지만 고르신다면, 관리사무소에 납부확인서를 요청하는 것부터 하시면 됩니다. 금액이 확정되면 그다음 대화는 훨씬 간단해집니다.
출처 및 기준일
국가법령정보센터 — 공동주택관리법 제2조(정의) (시행 2026. 7. 1.)
국가법령정보센터 — 공동주택관리법 제29조(장기수선계획) (시행 2026. 7. 1.)
국가법령정보센터 — 공동주택관리법 제30조(장기수선충당금의 적립) (시행 2026. 7. 1.)
국가법령정보센터 — 공동주택관리법 시행령 제31조(장기수선충당금의 적립 등) (시행 2026. 7. 1.)
국가법령정보센터 — 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조의2(수선적립금) (시행 2023. 9. 29.)
국가법령정보센터 — 집합건물법 시행령 제5조의4(수선적립금의 징수·적립) (시행 2023. 9. 29.)
국가법령정보센터 — 민법 제162조(채권, 재산권의 소멸시효)
국가법령정보센터 — 민법 제163조(3년의 단기소멸시효)
법제처 찾기쉬운 생활법령정보 — 장기수선충당금의 반환 청구 (2026. 6. 30. 기준)
법제처 찾기쉬운 생활법령정보 — 아파트 관리비, 장기수선충당금 (2026. 6. 15. 기준)
기준일: 2026년 7월. 이 글의 법령 내용은 위 시행일 기준으로 확인한 것입니다. 제도와 조문은 개정될 수 있고, 단지의 관리규약과 개별 계약 내용에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 청구 시기·소멸시효·특약의 효력·소유권 변경 시 청구 상대는 이 글에서 확정하지 못한 부분이므로, 실제 청구 전에 관리사무소와 공식 상담 창구(대한법률구조공단, 주택임대차분쟁조정위원회 등)에서 본인 사안 기준으로 확인하시기 바랍니다.
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