월세 묵시적갱신 퇴거, 언제 통보하고 며칠 뒤 나갈까

월세 계약 2년을 채우고 나서, 별다른 이야기 없이 그대로 한 해를 더 산 적이 있습니다. 집주인도 저도 재계약서를 새로 쓰자는 말을 꺼내지 않았고, 월세는 이전과 같은 조건으로 계속 냈습니다. 나중에야 이게 ‘월세 묵시적갱신’이라는 것을 알았는데, 그때 가장 궁금했던 건 계약서 없이 지낸 이 기간이 법적으로 문제가 없는 건지, 그리고 나중에 나가고 싶어지면 언제 말을 꺼내야 하고 실제로 며칠 뒤에 짐을 뺄 수 있는지였습니다.

묵시적갱신이 성립하면 임차인은 원하는 시점에 해지를 통보할 수 있고, 통보가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생해 그때부터 퇴거할 수 있습니다.

지식인에도 이 상황을 겪은 세입자들의 질문이 유독 많이 올라옵니다. “3개월이 통보한 날 기준이냐 만기일 기준이냐”, “전화 한 통 한 게 갱신을 깨는 거냐”, “1년 계약인데 종료일 계산이 왜 헷갈리냐”까지 반복됩니다. 이 글에서는 묵시적갱신 성립요건부터 계약 기간, 언제 통보해야 며칠 뒤 효력이 생기는지, 복비·보증금·인상·전세대출까지 나가는 임차인이 순서대로 마주치는 질문을 정리했습니다.

묵시적갱신 성립요건 — 전화 한 통으로도 깨질 수 있을까

주택임대차보호법 제6조①에 따르면, 임대인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 만료 2개월 전까지 각각 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면, 만료 시점에 이전 계약과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다. 이 기간 안에 양쪽 모두 아무 말이 없어야 자동으로 갱신되는 구조입니다.

여기서 자주 나오는 질문이 “집주인이 ‘계속 사실 생각 있으세요?’ 정도로 전화만 해도 갱신이 깨지느냐”는 것입니다. 조문에 이 상황을 콕 집어 정한 문구는 없지만, 제6조①의 성립 요건 자체가 “통지를 하지 아니한 경우”를 전제로 하므로, 임대인이 조건 변경이나 갱신 거절의 의미가 담긴 통지를 실제로 했다면 그 시점에 이미 요건을 충족하지 못해 성립하지 않는다고 보는 것이 통설·실무입니다. 다만 단순히 안부를 묻는 통화는 조건 변경 통지로 인정되기 어려울 수 있어, 통지의 실질 내용이 관건입니다.

구두로만 이야기를 주고받으면 나중에 “통지를 했다/안 했다”로 다툼이 생기기 쉽습니다. 문자메시지나 카카오톡처럼 날짜가 남는 방식으로 기록해 두는 편이 분쟁을 줄이는 방법입니다.

묵시적갱신 기간 — 1년 계약이어도 2년으로 봅니다

주택임대차보호법 제4조①은 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다”고 정합니다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수도 있어, 짧은 계약을 원하는 임차인에게는 선택권이 남아 있습니다.

묵시적갱신이 성립한 뒤의 존속기간도 마찬가지입니다. 제6조②는 “임대차의 존속기간은 2년으로 본다”고 정해, 원래 계약서가 1년짜리였더라도 갱신 후에는 법적으로 2년 계약과 같은 대우를 받습니다. 계약서에 적힌 1년이라는 숫자만 보고 그 날짜에 맞춰 나가야 한다고 생각하면 실제 법적 기간과 어긋날 수 있으니, 처음 계약이 1년이었는지 2년이었는지와 무관하게 지금 상태를 2년 단위로 다시 계산해 보는 것이 먼저입니다.

묵시적갱신 퇴거 — 계약해지는 언제 통보할 수 있나

원래 계약 기간 중에 임차인이 먼저 나가려면 보통 임대인의 동의나 새 임차인을 구하는 절차가 필요합니다. 그런데 묵시적갱신이 한번 성립하고 나면 상황이 달라집니다. 제6조의2①은 “제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다”고 정해, 묵시적갱신 이후에는 임차인이 별도의 사유나 동의 없이 원하는 시점에 해지를 통보할 수 있는 권리를 갖습니다.

주의할 점도 있습니다. 이 조문은 임차인에게만 이런 통지권을 부여하고 있어, 임대인이 같은 방식으로 계약을 먼저 끝낼 수 있는 것은 아닙니다. 또한 통보는 말로 끝내지 말고 문자나 내용증명처럼 도달 시점을 증명할 수 있는 방식으로 남겨 두어야, 뒤에서 다룰 3개월 계산의 기준일을 두고 다투는 일을 막을 수 있습니다.

통보 후 3개월, 정확히 언제부터 효력이 생길까

제목에서 가장 궁금해하실 부분입니다. 제6조의2②는 “제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다”고 정합니다. 통지를 ‘보낸 날’이 아니라 임대인이 ‘받은 날’이 기준이라는 점이 핵심입니다.

구분	기준일
계산 시작점	임대인이 해지 통지를 받은(도달한) 날
효력 발생	그 날부터 3개월이 지난 시점
퇴거·보증금 반환 청구 가능 시점	효력 발생 이후

예를 들어 7월 13일에 해지 통지가 임대인에게 도달했다면, 3개월 뒤인 10월 13일부터 해지의 효력이 발생합니다. 그전까지는 계약이 유지되는 상태이므로, 임대인과 협의해 더 빨리 나가는 것은 별개로 하더라도 법적으로는 이 3개월을 채워야 계약이 끝납니다. 통지가 며칠 늦게 도달했는지에 따라 효력 발생일도 그만큼 밀리므로, 통지를 보낸 날이 아니라 상대방이 실제로 받은 날짜를 기준으로 역산하는 것이 정확합니다.

묵시적갱신 중도해지, 복비는 누가 낼까

주택임대차보호법에도 공인중개사법에도 “묵시적갱신 후 중도해지 시 중개보수를 누가 부담하는지”를 정한 명문 규정은 없습니다. 다만 국토교통부 유권해석과 실무 경향으로는, 새로 임차인을 구해야 하는 상황을 만든 쪽이 사실상 임대인의 신규 임대 목적에 가깝다고 보아 중개수수료도 임대인이 부담하는 것이 원칙이라는 해석이 통용됩니다.

다만 계약서에 “중도 퇴실 시 임차인이 중개수수료를 부담한다”는 특약이 있다면 상황이 달라질 수 있습니다. 특약의 유효성은 실무에서도 견해가 갈리므로, 단정하기보다는 계약서에 관련 특약이 있는지부터 확인하고 애매하면 임대인과 미리 협의해 두는 편이 안전합니다.

보증금 반환, 언제 받을 수 있나

보증금 반환 시점을 콕 집어 정한 별도 조항은 없습니다. 다만 제4조②는 “임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다”고 정하고 있어, 이 규정과 앞서 본 3개월 효력 규정을 함께 읽으면 통보 후 3개월이 지난 해지 효력발생일이 임대인의 보증금 반환 의무가 도래하는 시점이라는 것이 통설·실무 해석입니다.

바꿔 말하면 3개월을 다 채우기 전에는 보증금을 미리 돌려달라고 법적으로 요구하기 어렵습니다. 다만 새 임차인이 더 일찍 구해지는 등 임대인과 합의가 이뤄지면 빨리 정리되는 경우도 있으므로, 협의 여지는 열어 두는 편이 좋습니다.

묵시적갱신 후 5% 인상 요구, 거부할 수 있을까

제7조②는 “약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다”고 정해 증액 청구의 상한을 5%로 못박고 있습니다. 지자체가 조례로 이 범위 안에서 상한을 다르게 정할 수도 있습니다. 이와 별도로 계약을 맺거나 직전에 증액한 뒤 1년 이내에는 추가로 증액을 청구할 수 없다는 제한도 함께 정해져 있습니다.

제7조①은 임대인이 “증액을 청구할 수 있다”는 권리 규정이지 임차인에게 무조건 응할 의무를 지운 규정은 아닙니다. 그래서 제7조②의 5% 상한을 초과하는 증액 요구는 거부할 수 있습니다. 다만 5% 이내 증액 요구까지 거부할 권리가 있는지는 조문에 명시돼 있지 않아, 협의나 재계약의 문제로 보는 시각이 실무에서 통용됩니다. 증액이 아니라 보증금 일부를 월세로 돌리자는 요구를 받았다면 따져 볼 기준이 달라집니다. 이 경우는 전월세 전환율 상한과 초과분 반환청구 글에서 다뤘습니다.

전세라면, 계약서 없이 대출 연장이 될까

전세로 살고 있다면 걱정이 하나 더 있습니다. 새 계약서가 없는데 전세자금대출 연장이 되는지, 이를 위해 임대인에게 먼저 연락해야 하는지입니다. 이 항목은 은행 1차 공시자료로 전부 대조하지는 못해 공식 근거로 단정하기는 어렵지만, 은행 실무와 여러 상담 사례를 종합하면 전세자금대출 연장은 임대차계약과 별개로 은행에 직접 신청하는 절차이며, 묵시적갱신이라도 재계약서 없이 계약갱신확인서 등으로 연장이 가능한 경우가 일반적입니다. 대출 실행 여부는 은행 심사 사항이라, 원칙적으로 임대인의 동의가 별도로 필요하지는 않은 것으로 알려져 있습니다.

다만 은행마다 세부 절차는 다를 수 있습니다. 요구 서류나 확인 방식이 은행별로 차이가 날 수 있으므로, 연장 시점이 다가오면 이용 중인 은행에 직접 확인해 두는 것이 가장 정확합니다.

묵시적갱신과 계약갱신청구권, 뭐가 다를까

이름이 비슷해 헷갈리는 두 제도지만 구조가 다릅니다. 묵시적갱신(제6조)은 임대인·임차인 양쪽 모두 아무 통지가 없을 때 저절로 성립하고 횟수 제한이 없습니다. 반면 계약갱신요구권(제6조의3)은 임차인이 만료 6~2개월 전 사이에 “적극적으로” 갱신을 요구해야 성립하며, 이 권리는 1회에 한해서만 행사할 수 있습니다.

구분	묵시적갱신 (제6조)	계약갱신요구권 (제6조의3)
성립 방식	쌍방 무통지로 자동 성립	임차인이 만료 6~2개월 전 적극적으로 요구
행사 횟수	제한 없음	1회 한정
임대인의 거절	별도 거절 사유 규정 없음(통지 자체로 성립 저지)	차임 연체·실거주 등 법정 사유 있어야 거절 가능
갱신 후 임차인 해지	언제든지 통지, 3개월 후 효력(제6조의2)	제6조의2 준용
증액 상한	제7조 5%	제7조 5%

계약갱신요구권을 이미 한 번 썼더라도 그 뒤에 묵시적갱신이 성립하는 것은 별개입니다. 묵시적갱신은 요구권처럼 행사 횟수를 소진하는 개념이 아니라, 통지가 없을 때마다 반복해서 일어날 수 있는 구조라는 점이 가장 큰 차이입니다.

자주 묻는 질문

정리하며

묵시적갱신 후 퇴거를 앞둔 임차인이 알아야 할 순서는 이렇습니다. 첫째, 지금 상태가 성립요건을 갖췄는지 확인합니다. 둘째, 원계약이 1년이든 2년이든 법적으로는 2년 단위로 다시 계산합니다. 셋째, 나가고 싶다면 기록이 남는 방식으로 해지를 통보하고, 그 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월 뒤가 실제로 짐을 뺄 수 있는 날입니다. 넷째, 복비·보증금·전세대출처럼 명문 규정이 없는 부분은 통설과 실무 관행을 참고하되 협의 여지를 열어 둡니다. 지금 계약이 묵시적갱신 상태인지부터 확인하고, 나갈 계획이 있다면 3개월 전 역산으로 통보 시점을 잡아보시길 권합니다.

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출처 및 기준일

• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제4조 (시행일 2008.3.21.)
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제6조 (시행일 2020.12.10.)
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제6조의2 (시행일 2009.8.9.)
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제6조의3 (시행일 2020.7.31.)
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제7조 (시행일 2020.7.31.)

실무 참고자료(공식 규정 아님 — 복비·전세대출 항목의 통설·실무 해석 보조 근거)

• 법무법인 이현 부동산센터 — 묵시적 갱신 후 중도 퇴실, 중개수수료(복비)는 누가 내야 할까
• KB의 생각 — 전세 연장하고 싶은데… 묵시적갱신 vs. 재계약

본 내용은 2026년 7월 기준이며, 임대차 관련 법령과 은행·중개 실무는 개정과 개별 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 구체적인 상황에 대해서는 관할 주택임대차분쟁조정위원회, 법률구조공단 또는 변호사·공인중개사 등 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.