1가구 2주택 세금, 일시적 2주택 비과세와 집 파는 타이밍

1가구 2주택이라도 일시적 2주택 요건(종전주택 취득 1년이 지난 뒤 새 집을 사고, 새 집 취득일부터 3년 안에 종전주택을 팔며, 종전주택을 2년 이상 보유)을 지키면 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 어느 집을 먼저 팔지, 보유세 기준일인 6월 1일 전후로 잔금을 언제 맞출지에 따라 세금이 달라집니다. 조정대상지역 양도세 중과는 현재 한시적으로 배제되어 있으나 2026년 5월 10일부터 다시 적용될 예정이니, 매매 전에 요건과 시기를 홈택스·공식 사이트에서 반드시 확인하세요.

1가구 2주택에서 세금을 좌우하는 건 양도세이며, 일시적 2주택 요건을 갖추면 종전 집은 비과세로 팔 수 있습니다. 어느 집을 언제 파느냐가 세액을 가릅니다. 특히 2026년 5월 10일 양도분부터 조정대상지역 다주택 양도세 중과가 다시 살아나면서, 일시적 2주택 비과세 요건과 처분 타이밍이 그 어느 때보다 중요해졌습니다.

이 글은 일반 정보이며 세무 상담이 아닙니다. 개별 사안은 국세청 홈택스나 세무 전문가로 확인하세요. 세법은 자주 바뀌므로 시행일과 최신 규정을 반드시 확인하시기 바랍니다.

1가구 2주택이 되면 어떤 세금이 붙나

집이 두 채가 되면 세 단계에서 세금이 붙습니다. 살 때 취득세, 가지고 있는 동안 재산세·종합부동산세, 팔 때 양도소득세입니다. 여기에 월세를 받는다면 임대소득세도 생깁니다.

핵심은 “무엇이 주택 수에 들어가느냐”입니다. 아파트뿐 아니라 아래도 주택 수에 포함될 수 있습니다.

유형	주택 수 판단
주거용 오피스텔	실제 주거용이면 포함
분양권·입주권	취득 시점·용도에 따라 포함(2021.1.1 이후 취득 분양권 등)
상속주택	요건 충족 시 일정 기간 주택 수 제외
공동명의 지분	지분도 각자 주택 수에 포함
무허가·농어촌주택	사안에 따라 포함(별도 특례 존재)

주의할 점은 세법이 “세대 단위”로 주택 수를 센다는 것입니다. 부모와 세대를 합치면 각자 한 채씩이라도 한 세대 2주택이 됩니다. 세부 판단은 찾기 쉬운 생활법령정보에서 확인할 수 있습니다.

양도세: 일시적 2주택 비과세 요건 (핵심 3요건)

가장 많이 걱정하는 양도세는, 요건만 맞추면 종전 집에 대해 비과세가 됩니다. 이사 등으로 잠깐 2주택이 된 경우를 “일시적 2주택”으로 보아 1주택처럼 봐 주기 때문입니다.

요건은 세 가지입니다(소득세법 시행령 제155조).

1. 종전주택을 산 지 1년이 지난 뒤에 새 집을 취득할 것.
2. 새 집을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 것.
3. 종전주택을 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주)할 것.

이 세 요건을 모두 채우고 양도가액이 12억 원 이하이면 종전주택 양도세는 비과세입니다. 12억 원을 넘으면 초과분에만 세금이 붙습니다.

처분기한 “3년”은 2023년 1월 12일 이후 양도분부터 조정·비조정 구분 없이 전국 3년으로 통일됐습니다. 예전에는 지역에 따라 2년이었던 적이 있어 헷갈리기 쉽습니다. 근거와 최신 요건은 국세청 양도소득세 안내에서 확인하세요.

위 요건에서 괄호로 붙는 거주 2년은 취득 당시 조정대상지역이었던 주택에만 걸리는데, 그 거주요건을 면제하는 제도가 상생임대주택 특례입니다. 무엇이 면제되고 무엇이 면제되지 않는지는 상생임대인제도 거주요건 면제에서 따로 정리했습니다.

언제, 어느 집을 먼저 팔아야 절세할까

일시적 2주택의 승부는 결국 “순서와 타이밍”입니다.

어느 집을 먼저 파느냐 — 원리는 간단합니다. 양도차익이 작은 집을 먼저 (과세로) 팔고, 차익이 큰 집을 남겨 비과세 요건을 채워 나중에 파는 편이 유리한 경우가 많습니다. 두 집을 같은 해에 팔면 양도소득이 합산돼 세율이 올라갈 수 있으니, 과세되는 양도는 되도록 해를 나누는 것도 방법입니다.

언제 파느냐 — 3년 기한은 새 집 취득일부터 셉니다. 종전주택을 “양도”한 시점은 보통 잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날로 봅니다. 계약만 하고 잔금이 3년을 넘기면 비과세가 깨질 수 있으니, 계약이 아니라 잔금·등기 기준으로 여유 있게 잡아야 합니다.

저도 예전에 2주택 상황에서 세금 내는 타이밍이 오기 직전에 가지고 있던 집 한 채를 정리한 적이 있습니다. 막상 겪어 보면 “며칠 차이”로 부담이 달라져서, 날짜 계산이 생각보다 중요하다는 걸 실감했습니다.

조정대상지역 중과, 지금은 어떻게 되나

여기서부터는 최근 바뀐 부분이라 특히 주의가 필요합니다.

조정대상지역 안의 집을 다주택자가 팔 때는 기본세율에 세율이 얹어지는 양도세 중과가 적용됩니다. 그동안 이 중과는 한시적으로 배제돼 왔는데, 그 배제가 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일 양도분까지로 끝났습니다. 그 결과 2026년 5월 10일 양도분부터 조정대상지역 다주택 양도세 중과가 다시 적용됩니다.

현행 중과세율은 조정대상지역 2주택 기본세율 +20%p, 3주택 이상 +30%p이며(소득세법 제104조 제7항), 중과되는 부분은 장기보유특별공제도 배제됩니다. 다만 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금 지급을 객관적으로 증빙할 수 있으면 배제가 유지되는 경과조치가 있습니다.

중과는 어디까지나 조정대상지역 주택을 팔 때의 이야기입니다. 조정대상지역은 계속 바뀌므로, 내 집이 지금 조정대상지역인지부터 확인해야 합니다. 이 부분은 매우 최근에 시행된 규정이라, 실제 계약 전에 국세청 양도소득세 세율 안내와 홈택스에서 반드시 최신 내용을 확인하시기 바랍니다.

취득세: 두 번째 집을 살 때

두 번째 집을 살 때 붙는 취득세도 지역과 주택 수로 갈립니다(지방세법 제13조의2). 첫 집이라면 세율과 별개로 감면 요건을 따지게 되는데, 그 요건과 취득 후 3년의 처분제한은 생애최초 취득세 감면의 3년 요건에서 정리했습니다.

• 비조정지역 2주택: 일반 세율 1~3%(6억 이하 1%, 6~9억 1~3%, 9억 초과 3%).
• 조정대상지역 2주택: 8% 중과.
• 조정 3주택 이상·비조정 4주택 이상·법인: 12% 중과.

여기서 반가운 예외가 있습니다. 일시적 2주택은 취득세 중과에서 빠집니다. 조문 자체가 “1세대 2주택(일시적 2주택 제외)”이라고 정하고 있어, 이사 목적의 일시적 2주택이면 새 집도 일반세율로 취득할 수 있습니다. 관련 세율은 국가법령정보센터 지방세법에서 확인할 수 있습니다.

살 때의 세율이 실제로 어떻게 갈리는지는 2주택 취득세 — 분양권·오피스텔까지 세고 나면 세율이 어떻게 갈리나에서 주택 수를 세는 순서까지 함께 정리했습니다.

취득세 감면을 함께 챙기고 싶다면 신생아 취득세 감면 조건과 500만원 환급 글도 참고하세요.

보유세: 재산세·종부세와 6월 1일

가지고 있는 동안 내는 세금은 재산세와 종합부동산세입니다. 두 세금 모두 과세기준일이 매년 6월 1일입니다(지방세법 제114조·종합부동산세법 제3조). 이 가운데 재산세는 주택별로 계산해 다주택 중과가 없고, 대신 1세대 1주택 특례세율과 공정시장가액비율 우대가 빠지면서 세액이 오릅니다. 갖고 있는 동안의 부담이 어떻게 갈리는지는 2주택 재산세에서 달라지는 두 가지에서 따로 다뤘습니다.

이 날짜가 중요합니다. 6월 1일 현재 소유자에게 그해 보유세가 부과되기 때문입니다. 즉 5월 31일까지 잔금을 넘겨 소유권을 넘기면 그해 보유세는 매수인이 부담합니다. 앞서 제가 “타이밍 직전에 팔았다”고 한 이유도 여기에 있습니다. 하루 차이로 한 해 보유세가 왔다 갔다 합니다.

종합부동산세는 주택분 공시가격 합계에서 기본공제 9억 원(1세대 1주택자는 12억 원)을 뺀 금액에 부과됩니다. 2주택이라도 두 집 공시가격 합계가 9억 원을 넘지 않으면 종부세 대상이 아닙니다. 다만 2주택이 되면 재산세 산정 시 반영률 등이 달라져 부담이 늘 수 있습니다. 기준과 계산은 국세청 종합부동산세 안내를 참고하세요. 이 기본공제는 2026년 8월 발표된 세제개편안에서 손질 대상이 됐습니다. 1세대 1주택자를 거주와 비거주로 나눠 각각 14억 원과 9억 원을 적용하는 안이며, 자세한 내용은 종부세 개편안의 기본공제 변화와 시행 시기에서 확인하실 수 있습니다.

놓치기 쉬운 특례 — 혼인·동거봉양·상속

각자 집이 있는 상태에서 세대를 합치면 자동으로 2주택이 되지만, 특례로 구제되는 경우가 있습니다.

• 혼인 합가: 각각 1주택인 남녀가 결혼해 2주택이 된 경우, 혼인일부터 10년 이내에 먼저 파는 집은 1주택처럼 비과세를 받을 수 있습니다. 종전 5년이던 기간이 10년으로 확대됐습니다(시행령 개정). 개정 직후 항목이라 기간·요건은 정책브리핑·국세청에서 다시 확인하세요. 양도세 쪽 특례와 별개로, 결혼 자체에 붙는 세액공제는 결혼세액공제 글에서 다룹니다.
• 동거봉양 합가: 60세 이상 직계존속을 모시려 세대를 합친 경우, 합친 날부터 10년 이내 먼저 파는 집은 비과세가 가능합니다.
• 상속주택: 상속받은 집은 일정 요건에서 주택 수에서 빠져, 원래 가지고 있던 집을 팔 때 1주택 비과세를 판단합니다. 상속세 자체의 면제한도와 신고 기한은 상속세 면제한도 글에 따로 정리해 두었습니다.

특례는 요건이 까다롭습니다. 참고로, 세금을 피하려는 위장이혼 같은 편법은 가산세와 비과세 부인 위험이 커 권하지 않습니다.

자주 묻는 질문

정리하며

1가구 2주택에서 세금을 좌우하는 것은 양도세입니다. 일시적 2주택 요건(종전주택 취득 1년 뒤 신규 취득·신규 취득일부터 3년 내 종전주택 양도·2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주)을 갖추면 종전주택을 12억 원까지 비과세로 팔 수 있습니다. 2026년 5월 10일 양도분부터 조정대상지역 다주택 양도세 중과가 다시 적용되므로, 처분 순서와 잔금·등기 타이밍, 6월 1일 보유세 기준일을 함께 따져 계획하세요. 조정대상지역 지정 여부와 최신 세율은 신고·매매 전 홈택스에서 확인하시기 바랍니다.

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출처 및 기준일

• 소득세법 시행령 제155조(일시적 2주택)·소득세법 제104조(중과세율): 국가법령정보센터
• 지방세법 제13조의2(취득세 중과): 국가법령정보센터
• 종합부동산세법 제3조·지방세법 제114조(과세기준일 6월 1일): 국가법령정보센터
• 양도소득세·종합부동산세 안내: 국세청
• 1세대·특례 판정: 찾기쉬운 생활법령정보
• 기준일: 2026년 7월. 제도·세액은 법령 개정에 따라 달라질 수 있으니 신고·매매 전 홈택스·공식 사이트에서 최종 확인하세요. 본 글은 일반적 정보이며 세무 자문이 아닙니다.