상생임대인제도 거주요건 면제, 2년 거주로 인정되는 건 아닙니다

상생임대인제도의 조문 문언은 “거주기간의 제한을 받지 않는다”입니다. “2년을 거주한 것으로 본다”가 아닙니다. 두 표현은 비슷해 보이지만, 1세대 1주택 비과세에서는 결과가 같고 장기보유특별공제에서는 갈릴 수 있습니다. 근거는 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 각 호 외의 부분입니다.

이 오해에는 뿌리가 있습니다. 2022년 2월 15일 이 조문이 처음 생겼을 때는 실제로 “1년간 실제 거주한 것으로 보아”라는 간주 규정이었고, 2022년 8월 2일 개정에서 지금의 “제한을 받지 않는다”로 문언이 바뀌었습니다. 바뀐 지 4년이 지났는데도 옛 표현이 그대로 돌아다닙니다.

그리고 지금은 문언보다 더 급한 것이 하나 더 생겼습니다. 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안이 이 특례에 “언제까지 팔아야 한다”는 양도기한을 새로 붙이겠다고 예고했고, 8월 7일에 시행령 개정안이 입법예고됐습니다. 이 글은 ① 개편안이 정확히 무엇을 바꾸는지 ② 면제되는 거주요건이 왜 셋인지 ③ 내 직전임대차계약이 어느 계약인지 ④ 2년을 못 채웠을 때 ⑤ 전세를 월세로 바꿨을 때 5% 계산 ⑥ 신고 방법 ⑦ 적용되지 않는 경우까지를 조문과 국세청 예규로만 정리합니다.

2026년 8월 3일 개편안이 바꾸는 것 — 폐지가 아니라 일몰종료와 양도기한 신설

먼저 세 가지를 갈라야 합니다. 발표(2026년 8월 3일) · 입법예고(2026년 8월 7일 ~ 9월 10일) · 시행(개정안 부칙상 2026년 10월 1일 예정) 은 서로 다른 단계입니다. 2026년 8월 10일 현재 시행령은 아직 개정되지 않았고, 현행 조문에는 양도기한이 없습니다.

정부 문서의 항목 이름부터가 “연장”이 아닙니다. 「2026년 세제개편안 상세본」 78쪽의 제목은 “상생임대주택에 대한 거주요건 면제 혜택 조정”이고, 문답자료 58쪽은 “특례 일몰종료(~’26.12.31.)”라고 적었습니다. 즉 체결기한 2026년 12월 31일은 그대로 두고, 거기에 양도기한을 새로 붙이는 설계입니다.

구분	현행 (2026.8.10. 기준 시행 중)	개정안 (추진 중 · 확정 아님)
상생임대차계약 체결기한	2021.12.20. ~ 2026.12.31.	좌 동 (연장 없음)
직전임대차계약 임대기간	1년 6개월 이상	좌 동
상생임대차계약 임대기간	2년 이상	좌 동
양도기한	없음	신설 예정 — 계약 종료일부터 1년 이내
2026.12.31. 이전 계약 종료	—	2027.12.31.까지 양도
2027.1.1. 이후 계약 종료	—	계약 종료 후 1년이 되는 날과 2029.12.31. 중 빠른 날

입법예고된 개정령안의 조문은 이렇습니다. 안 제155조의3제1항에 제4호를 신설해 “상생임대차계약 종료일부터 1년 이내에(2026년 12월 31일 이전에 상생임대차계약이 종료되는 경우에는 2027년 12월 31일까지) 양도할 것. 다만, 2029년 12월 31일까지 양도해야 한다.” 를 넣습니다(국민참여입법센터 입법예고, 재정경제부공고 제2026-222호).

주의해서 볼 곳은 부칙입니다. 같은 개정령안의 부칙 제2조 제2항은 조정대상지역 일시적 2주택 요건 강화에 대해 “2026년 8월 3일 이전에 … 신규 주택을 취득한 경우” 등은 종전의 규정에 따른다는 경과조치를 두었습니다. 그런데 상생임대주택을 다루는 부칙 제3조는 그런 경과조치를 두지 않았습니다. 조문은 “제155조의3제1항의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다” 한 줄입니다. 개정령안의 부칙을 제1조부터 제3조까지 전부 확인했으나, 상생임대주택에 대해 종전 규정을 적용한다는 조항은 나오지 않았습니다. 같은 개정령 안에서 두 제도의 처리가 갈렸고, 이것이 언론에서 “뒤통수”라고 불리는 상황의 법적 실체입니다.

정부는 문답자료에서 “제도 조기 종료는 아님”이라고 밝혔습니다. 다만 기한을 넘기면 상생임대 특례가 이어지는 것이 아닙니다. 문답자료는 “해당 기한 경과 후 양도하는 경우에는 일반주택과 동일하게 2년 거주해야 1세대 1주택 특례 적용”이라고 적었고, 구제책으로 제시한 것은 “양도기한 경과하는 경우에도 양도하기 전에만 본인이 2년 실거주하면 비과세·장기거주소득공제 우대 적용 가능”입니다. 즉 특례가 살아 있는 것이 아니라 본인이 실제로 2년을 살면 일반 규정으로 받는다는 뜻입니다. 다만 보증금 반환 자금이나 해외 근무 같은 사정으로 당장 실거주가 어려운 경우에는 이 구제책이 닿지 않는다는 지적이 있고, 이 부분은 확정된 제도가 아니므로 단정하지 않겠습니다.

지금 할 일은 두 가지입니다. 첫째, 내 상생임대차계약의 종료일을 계약서에서 확인하십시오. 개정안이 그대로 확정되면 기준이 체결일이 아니라 종료일로 바뀝니다. 둘째, 의견 제출 창구가 2026년 9월 10일까지 열려 있습니다.

같은 개편안에는 일시적 2주택의 종전주택 양도기한을 손보는 내용도 함께 들어 있습니다. 개정령안 제155조 제1항은 원칙을 3년으로 두고, 종전주택과 신규주택이 둘 다 조정대상지역에 있는 경우에만 2년으로 줄입니다. 여기에도 괄호가 붙어 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 신규주택을 취득했거나, 신규주택을 취득하려고 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되는 경우는 제외합니다. 한쪽만 조정대상지역이라면 3년이 그대로입니다. 괄호에 걸려 제외되는 경우도 마찬가지로 혜택에서 빠지는 것이 아니라 제1호(3년)가 적용됩니다. 두 특례를 같이 쓰는 분은 기한이 두 개가 되니, 처분 타이밍 자체가 헷갈린다면 1가구 2주택 세금과 집 파는 타이밍을 먼저 정리해 두시는 편이 낫습니다. 개편안 전체 흐름은 부동산 세제개편안 쟁점 정리에, 보유세 쪽 변화는 종부세 개편안 시행일과 기본공제에 따로 정리해 두었습니다.

상생임대인제도의 「거주요건 면제」는 「2년 거주 인정」이 아닙니다

소득세법 시행령 제155조의3 제1항 각 호 외의 부분은 이렇게 되어 있습니다.

“…다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 “상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.”

문언은 “제한을 받지 않는다”입니다. 거주기간을 2년으로 채워 준다는 표현이 아닙니다.

앞서 말한 대로 처음부터 이랬던 것은 아닙니다. 2022년 2월 15일 신설 당시 조문은 “해당 임대기간에 그 주택에 1년간 실제 거주한 것으로 보아 제154조제1항의 거주기간을 계산한다” 였습니다. 간주 규정이었고, 대상도 소득세법 시행령 제154조 제1항 하나뿐이었습니다. 2022년 8월 2일 개정에서 ① 문언이 “제한을 받지 않는다”로 바뀌고 ② 적용 대상이 세 조문으로 늘고 ③ 임대개시일 당시 1주택 요건과 기준시가 9억원 이하 요건이 삭제되고 ④ 승계 계약을 제외하는 괄호가 새로 들어갔습니다.

이 차이가 어디서 드러날 수 있느냐가 문제입니다. 1세대 1주택 비과세는 “거주 2년”이라는 문턱만 넘으면 되므로 두 표현의 결과가 같습니다. 그런데 장기보유특별공제는 다릅니다. 소득세법 제95조 제2항 단서의 표2는 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 합산하는 구조이고, 거주기간별 공제율의 첫 구간이 “2년 이상 3년 미만(보유기간 3년 이상에 한정함)”입니다. 조문 문언만 놓고 보면 “제한 면제”는 표2를 적용받을 자격을 열어 주는 것이고, 표2 안에서 거주기간별 공제율을 실제로 몇 퍼센트 받는지는 별개 항목입니다.

정부 문답자료는 이 특례의 효과를 “장특공제(최대 80%)”라고 요약했습니다. 다만 실제 신고에서 거주기간을 어떻게 계산하는지는 이 글에서 확인하지 못했습니다. 조문 문언만으로는 결론이 나지 않고, 국세청 유권해석을 찾지 못했습니다. 최대 80%를 전제로 매도 계획을 세우기 전에 국세청 상담(126) 또는 관할 세무서에 본인 계약서를 놓고 확인하시기 바랍니다. 이 항목은 이 글에서 단정하지 않습니다.

면제되는 거주요건이 셋입니다 — 내 경우엔 어느 것이 걸리나

조문이 면제해 주는 “거주기간의 제한”은 서로 다른 세 조문의 요건입니다. 세 개가 한 덩어리가 아니라는 점이 중요합니다.

조문	무엇의 거주요건인가	원칙적으로 요구되는 것	누구에게 걸리나
시행령 제154조 제1항	1세대 1주택 양도소득세 비과세 (정부 자료 기준 양도가액 12억원 이하분)	보유 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택은 3년) + (취득 당시 조정대상지역이면) 거주 2년	취득 당시에 조정대상지역에 있던 주택만
시행령 제155조 제20항 제1호	장기임대주택 등을 보유한 세대의 거주주택 특례	거주주택의 보유기간 중 거주 2년	등록 장기임대주택이나 장기어린이집을 함께 보유한 세대만
시행령 제159조의4	1세대 1주택 장기보유특별공제(표2) 대상 정의	보유기간 중 거주 2년	지역과 무관하게 전국

여기서 실무상 가장 자주 어긋나는 지점이 첫 줄입니다. 소득세법 시행령 제154조 제1항의 거주 2년은 원문에서 대괄호로 묶여 “취득 당시에 …조정대상지역에 있는 주택의 경우에는” 이라는 조건이 붙어 있습니다. 취득 당시 비조정대상지역이었다면 비과세에는 애초에 거주요건이 없습니다. 이 경우 상생임대 요건을 아무리 잘 갖춰도 비과세 쪽에서 얻을 것이 없습니다.

반대로 소득세법 시행령 제159조의4의 거주 2년에는 지역 조건이 없습니다. 그래서 비조정대상지역 주택이라도 장기보유특별공제 쪽에서는 의미가 있을 수 있습니다. 다만 그 크기는 바로 위에서 단정하지 않은 항목과 연결되므로, “지역과 무관하게 유리하다”고 단정하지는 않겠습니다.

소득세법 시행령 제155조 제20항 제1호는 성격이 또 다릅니다. 이 항 자체가 장기임대주택 또는 장기어린이집과 그 밖의 1주택을 함께 소유한 세대를 전제로 하므로, 그런 구조가 아니라면 이 호는 처음부터 적용될 일이 없습니다.

내 직전임대차계약은 어느 계약인가 — 여기서 제일 많이 갈립니다

요건의 출발점은 “직전임대차계약”인데, 조문의 정의에 괄호가 두 개 들어 있고 그 괄호가 결론을 바꿉니다. 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호 원문입니다.

“1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 “직전임대차계약”이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(…)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것”

즉 세입자가 있는 집을 사면서 그대로 넘겨받은 그 계약은 직전임대차계약이 아닙니다. 여기까지는 조문으로 확정됩니다. 그런데 “그 뒤에 내가 맺은 계약은 어떻게 되느냐”는 조문 문언만으로는 답이 나오지 않고, 국세청 예규가 답을 갖고 있습니다.

① 승계한 계약을 임차인이 갱신청구권을 써서 갱신한 경우 — 갱신계약이 직전임대차계약, 그 다음 재갱신계약이 상생임대차계약이 될 수 있습니다. 국세청 서면-2022-법규재산-2849(2022.10.12.)는 “…승계받은 계약을 갱신(갱신계약)하고 이후 그 갱신계약을 다시 갱신(재갱신계약)한 경우 갱신계약과 재갱신계약은 각각 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항제4호 및 제1호의 임대기간, 임대보증금 또는 임대료 증가율 및 계약체결일 등 요건을 갖춘 경우 해당 규정에 따른 「직전 임대차계약」 및 「상생임대차계약」으로 볼 수 있는 것입니다”라고 회신했습니다. 여기 나오는 제4호·제1호는 2022년 당시 호 번호입니다(당시 4호 = 직전 임대차계약 1년 6개월, 1호 = 상생임대차계약). 현행 조문에서는 각각 2호·1호이고, 개편안이 신설하려는 제4호(양도기한)와는 전혀 다른 것입니다. 조건절이 붙어 있다는 점이 중요합니다 — 승계 뒤에 갱신을 했다는 사실만으로 자동으로 되는 것이 아니라, 임대기간·인상률·계약체결일 요건을 따로 갖춰야 합니다.

② 승계한 계약이 만료돼 임차인이 나가고 새 임차인과 계약한 경우 — 그 새 계약이 직전임대차계약, 그 재계약이 상생임대차계약이 될 수 있습니다. 국세청 사전-2026-법규재산-0715(2026.6.18.)의 답변 내용이며, 표현은 “…각각 …직전임대차계약 및 상생임대차계약으로 볼 수 있는 것입니다“입니다. 이 회신의 사실관계에는 임차인 퇴거 후 약 3개월의 공실·수리 기간이 들어 있었고, 재계약(B)의 임대료는 새 임차인과 맺은 계약(A)과 동일했습니다. 여기서 「동일」은 그 사안의 사실관계이지 조문이 요구하는 요건이 아닙니다 — 조문이 정한 것은 직전임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것입니다. 다만 이것은 그 사실관계에 대한 답변이지, 공실 기간이나 동일 임대료를 일반 규칙으로 넓혀 읽을 근거는 아닙니다.

③ 직전임대차계약이 아닌 계약을 종료하고 임대기간만 바꿔 다시 쓴 경우 — 반대로 직전임대차계약에 해당하지 않습니다. 국세청 서면-2023-부동산-0696(2023.9.4.)이 기획재정부 재산세제과-952(2023.8.10.)를 인용해 그렇게 회신했습니다. 이 회신의 사실관계는 분양계약을 한 뒤 2022년 1월에 임대차계약을 체결하고 2022년 2월에 잔금을 치러 취득한 다음, 2023년 6월에 같은 임차인과 임대기간만 바꾼 변경계약을 맺은 것입니다. 즉 취득 전에 체결돼 직전임대차계약이 될 수 없던 계약입니다. 회신이 인용한 기획재정부 질의는 전 소유자로부터 승계한 계약을 종료하고 기간을 변경한 경우였고, 그 역시 직전임대차계약으로 보지 않았습니다.

④ 승계한 계약을 계약서 없이 갱신한 경우 — 이것도 인정된 회신이 있습니다. 국세청 서면-2024-법규재산-1914(2024.12.18.)는 “…승계받은 계약내용에 따라 별도의 계약서 작성 없이 승계받은 계약을 갱신(갱신계약)하고 이후 그 갱신계약을 다시 갱신(재갱신계약)한 경우 갱신계약과 재갱신계약이 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항 각호의 요건을 갖춘 경우 … 「직전임대차계약」 및 「상생임대차계약」으로 볼 수 있는 것입니다”라고 회신했습니다. 이 사례는 “쌍방이 별도의 의사표시가 없는 경우 전과 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 본다”는 특약이 있는 계약을 증여로 승계한 경우였고, 임차인은 대한주택공사(뒤에 한국토지주택공사로 통합) 였습니다. 즉 임차인이 법인인 계약에서도 이 회신이 나왔습니다. 다만 이 회신은 그 사실관계에 답한 것이지 임차인이 법인인 경우 일반에 대해 판단한 것은 아닙니다.

네 회신을 나란히 놓으면 이렇게 됩니다.

회신	취득 후에 한 일	임차인	계약서	결론
서면-2022-법규재산-2849	승계계약을 갱신요구권 행사로 갱신 → 재갱신	동일	작성	직전·상생으로 볼 수 있음
서면-2024-법규재산-1914	승계계약을 특약에 따라 갱신 → 재갱신	동일	작성 없음	직전·상생으로 볼 수 있음
사전-2026-법규재산-0715	만료·퇴거 후 새 임차인과 신규계약 → 재계약	교체	작성	직전·상생으로 볼 수 있음
서면-2023-부동산-0696	직전임대차계약이 아닌 계약을 종료하고 임대기간을 변경하여 새 계약	동일	작성	해당하지 않음

여기서 먼저 짚어야 할 것은 「임차인이 바뀌었는지」가 기준이 아니라는 점입니다. 인정된 세 건 중 둘은 임차인이 그대로였습니다. 승계 후 같은 임차인과 갱신하는 상황이 가장 흔한데, 임차인이 안 바뀌었다는 이유로 미리 포기할 일이 아닙니다. 계약서를 새로 썼는지도 단독 기준이 아닙니다 — 계약서 없이 갱신된 사례에도 “볼 수 있는 것입니다”라는 회신이 나왔습니다. 다만 그 사례에는 “쌍방이 별도의 의사표시가 없으면 전과 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 본다”는 특약이 있었습니다. 특약 없이 그냥 갱신된 경우까지 같다고 볼 근거는 확인하지 못했으므로, 특약이 없다면 계약서를 남겨 두시는 편이 안전합니다.

제가 확인한 이 네 건에서는 종전 계약이 끝난 방식이 서로 달랐습니다. 인정된 셋은 종전 계약이 약정한 기간을 채우고 만료되어 그 다음 기간으로 넘어간 경우였고(갱신·재갱신·만료 후 신규 — 갱신계약을 만료 전에 미리 체결한 사례도 있지만, 새 임대기간은 종전 기간이 끝난 뒤부터였습니다), 해당하지 않은 하나는 계약기간이 2024년 2월 3일까지였는데 2023년 6월 30일부터 기간을 바꾸어 종전 계약을 중도에 갈아 끼운 사안이었습니다. 회신 원문도 그 사안을 “기존임대차계약을 종료하고 임대기간을 변경하여 새로 계약을 체결한 경우”라고 표현했습니다.

다만 이것을 일반 기준으로 단정하지는 않겠습니다. 제가 인용한 이 네 건은 판단 이유를 밝히지 않았고, 위 대비는 제가 그 네 건의 날짜를 맞춰 본 관찰일 뿐입니다. 이 조문에 관한 회신은 더 있고, 그중에는 기준을 명시한 것도 있습니다(바로 아래 전월세 전환 회신이 그렇습니다). 사실관계가 조금만 달라도 결론이 갈릴 수 있으므로, 내 계약이 어느 쪽에 붙는지는 국세청 상담(126)이나 관할 세무서에 계약서를 놓고 확인하시기 바랍니다.

여기에 계약금 조건이 하나 더 붙습니다. 조문은 상생임대차계약의 체결을 “계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정”합니다. 같은 조건으로 연장하면서 계약금을 주고받지 않는 경우가 흔한데, 그 상황이 요건에 어떻게 걸리는지는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 계약서와 이체 내역을 함께 두고 세무서에 확인하시는 편이 안전합니다.

2년을 못 채웠을 때 — 합산되는 것은 「임차인의 사정」뿐입니다

상생임대차계약을 2년 채우기 전에 임차인이 나가는 일은 드물지 않습니다. 조문은 이 경우를 위해 합산 규정을 두었지만, 한정어가 붙어 있습니다. 소득세법 시행령 제155조의3 제4항입니다.

“직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 재정경제부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.”

“임차인의 사정”입니다. 임대인이 먼저 팔기로 해서 임대가 끊긴 경우는 이 문언에 들어가지 않습니다.

그리고 “재정경제부령으로 정하는 요건”이 무엇인지도 끝까지 따라가야 합니다. 소득세법 시행규칙 제74조의3은 “종전 임대차계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것”이라고 정합니다. 즉 잔여 기간을 채우려고 새 임차인을 구할 때 임대료를 조금이라도 올리면 합산이 되지 않습니다. 5% 이내가 아니라 “증가하지 않았을 것”이라는 점을 놓치기 쉽습니다.

기간 계산에는 완충 장치가 하나 있습니다. 같은 조 제3항은 임대기간을 월력으로 계산하고 1개월 미만은 1개월로 본다고 정합니다. 며칠이 모자란 경우라면 이 규정이 작동할 수 있습니다.

반대로 주의할 점도 분명합니다. 잔여 기간을 채우려고 가족을 임차인으로 세우는 방법이 자주 거론되는데, 제155조의3 전문을 확인했으나 특수관계인을 배제한다는 문구는 두고 있지 않습니다. 조문이 명시적으로 배제하고 있지는 않다는 뜻이며, 실제 과세 단계에서 어떻게 판단되는지는 이 글에서 확인하지 못했습니다. 실제 임대 관계와 임대료 이체 내역이 남는지가 관건이므로, 실행 전에 세무서 확인을 권합니다.

전세를 월세로 바꿨다면 5%를 어떻게 계산하나

보증금과 월세를 서로 바꾸면 “5% 이내”인지가 눈으로 보이지 않습니다. 조문은 계산 기준을 다른 법으로 넘깁니다. 네 단계를 끝까지 따라가야 숫자가 나옵니다.

1. 소득세법 시행령 제155조의3 제2항 — 조문은 “상생임대차계약을 체결할 때” 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항에서 정하는 기준에 따라 증가율을 계산한다고 정합니다.
2. 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항 — 전환의 적용기준은 국토교통부령으로 넘깁니다.
3. 민간임대주택법 시행규칙 제18조 — 전환하려면 임차인의 동의를 받아야 하고, 전환되는 월임대료는 「주택임대차보호법」 제7조의2에 따른 범위를 넘을 수 없습니다. 월세를 보증금으로 바꾸는 경우도 같습니다.
4. 주택임대차보호법 제7조의2 — 두 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임 범위를 넘을 수 없습니다. 그 비율은 주택임대차보호법 시행령 제9조에서 연 1할(10%)과 기준금리 + 연 2퍼센트로 정해집니다.

계약 기간 중에 전세와 월세를 바꾸면 상생계약이 깨지나요? 국세청은 그렇지 않다고 본 회신을 냈습니다. 국세청 서면-2023-법규재산-3396(2024.1.11.)의 요지는 “임대차계약기간 중 전월세를 전환하는 경우로서, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 전월세 전환율과 같거나 낮은 조건으로 전환하는 경우, 상생임대주택 특례의 적용에 있어 새로운 임대차 계약의 체결에 해당하지 않음“입니다. 두 가지 한정이 붙어 있습니다 — ①계약 기간 중의 전환일 것 ②전환 후 환산한 보증금이 전환 전보다 같거나 낮을 것. 올려서 전환하는 경우는 이 회신이 답한 범위가 아닙니다.

이 회신의 사실관계도 밝혀 둡니다 — 동일 임차인과 맺은 갱신계약 기간 중 임차인의 요청으로 월세를 전세로 바꾼 사안이었습니다. 요지는 “전월세를 전환하는 경우”라고 일반적으로 적혀 있지만, 실제 사실관계는 「월세 → 전세」 방향이었습니다. 아래 계산 예시는 반대 방향(전세 → 월세)이므로, 방향이 다른 경우에는 세무서 확인이 필요합니다.

2026년 8월 10일 기준 한국은행 기준금리는 연 2.75%(2026년 7월 16일 변경)입니다. 따라서 두 비율은 10%와 4.75%이고, 낮은 쪽인 연 4.75%가 전환율이 됩니다. 기준금리는 바뀌므로 실제 계약 시점의 공시를 다시 확인해야 합니다.

여기서 두 국면을 갈라야 합니다. 계약을 「체결」할 때는 조문 제2항이 적용되어 직전 계약 대비 5% 이내면 되고, 이미 맺은 계약의 「기간 중」에 전환할 때는 위 회신이 요구하는 「같거나 낮게」가 기준입니다. 기간 중 전환에 5%를 얹으면 위 회신이 답한 범위를 벗어납니다. 아래 계산은 체결 국면의 이야기입니다.

계산 순서는 이렇습니다. 직전 계약이 전세 2억 원이고 새 계약이 보증금 5,000만 원에 월세라면, 줄어든 보증금 1억 5,000만 원에 4.75%를 곱해 연 712만 5,000원, 12로 나누어 월 59만 3,750원이 전환 한도의 기준이 됩니다. 여기에 5% 증액분까지 얹을 수 있는지는 직전 계약 전체를 환산해 비교해야 하므로, 본인 계약서 숫자로 계산한 뒤 세무서나 세무대리인에게 확인하시는 편이 안전합니다. 위 금액은 계산 방법을 보이기 위한 예시이며 특정 사례의 결론이 아닙니다.

신고는 어떻게 하나

특례는 자동으로 붙지 않습니다. 소득세법 시행령 제155조의3 제5항은 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 다음을 제출하도록 정합니다.

• 상생임대주택에 대한 특례적용신고서 — 소득세법 시행규칙 제103조 제1항에 따라 별지 제83호의4서식
• 직전임대차계약서
• 상생임대차계약서

토지·건물 등기사항증명서는 세무서장이 행정정보 공동이용으로 확인하므로 따로 낼 필요가 없습니다. 반대로 말하면 계약서 두 건은 본인이 갖고 있어야 합니다. 승계·갱신이 섞인 경우에는 어느 계약서가 “직전”이고 어느 것이 “상생”인지가 위에서 본 예규에 따라 갈리므로, 계약서와 함께 계약금·임대료 이체 내역을 시간 순으로 정리해 두는 편이 좋습니다.

이런 경우는 적용되지 않습니다

혜택 조건만 보면 놓치는 자리가 있어, 조문이 배제하거나 요건을 못 채우는 경우를 모았습니다.

걸리는 지점	적용되지 않는 경우
양도 시점의 주택 수	양도할 때 1주택(1주택으로 보는 경우 포함)이 아닌 세대
직전임대차계약	취득으로 임대인 지위가 승계된 그 계약 자체
직전임대차계약	직전임대차계약이 아닌 계약(취득 전에 체결한 계약·승계한 계약)을 종료하고 기간만 바꿔 다시 쓴 변경계약 (서면-2023-부동산-0696)
계약금	상생임대차계약 체결 시 계약금 지급 사실이 증빙서류로 확인되지 않는 경우
체결기한	상생임대차계약을 2026년 12월 31일을 넘겨 체결한 경우
직전 임대기간	직전임대차계약 임대기간이 1년 6개월 미만
상생 임대기간	상생임대차계약 임대기간이 2년 미만
기간 합산	임대인의 사정으로 임대가 끊긴 경우 (조문은 “임차인의 사정”만)
기간 합산	잔여 기간을 채우는 새 계약의 임대료가 증가한 경우 (시행규칙 제74조의3)
신고	신고기한까지 특례적용신고서와 계약서 2종을 내지 않은 경우
비과세 쪽 실익	취득 당시 비조정대상지역 주택 — 비과세에는 애초에 거주요건이 없음
거주주택 특례 쪽	등록 장기임대주택·장기어린이집을 함께 보유하지 않은 세대 (제155조 제20항 제1호)
장기보유특별공제 쪽	보유기간 3년 미만 — 장기보유특별공제 자체가 없음

여기에 개정안이 확정되면 “기한 내에 양도하지 못한 경우”가 한 줄 더 붙게 됩니다. 확정 전이므로 위 표에는 넣지 않았습니다.

자주 묻는 질문

신고서의 거주기간 항목에 무엇을 적어야 하는지도 마찬가지입니다. 소득세법 시행령 제155조의3 전문, 소득세법 시행규칙 제74조의3과 제103조, 그리고 제가 확인한 국세청 회신 네 건에서는 기재 방법을 정한 내용을 찾지 못했습니다. 제103조는 신고서 서식으로 별지 제84호서식·제84호의4서식·제84호의5서식 셋을 지정하는데, 셋 다 파일은 실재하고 그중 제84호서식만 열어 봤으나 서식 안의 항목은 확인하지 못했습니다. 그래서 이 글은 “이렇게 적으세요”라고 말하지 않겠습니다. 국세청 상담(126), 홈택스 세법상담, 관할 세무서 가운데 한 곳에서 본인 계약서를 놓고 확인하시기 바랍니다.

정리

상생임대인제도의 조문 문언은 “거주기간의 제한을 받지 않는다”이지 “2년 거주 인정”이 아닙니다. 면제되는 거주요건은 비과세·거주주택 특례·장기보유특별공제 세 갈래이고, 그중 비과세 쪽은 취득 당시 조정대상지역이었던 주택에만 실익이 있습니다. 요건의 출발점인 직전임대차계약은 승계 여부로 갈리는데, 승계 후 갱신이나 만료 후 신규 계약은 인정된 회신이 있고 임대기간을 변경한 계약은 인정되지 않은 회신이 있습니다. 임차인이 바뀌었는지는 기준이 아닙니다. 다만 계약서 없이 갱신된 사례가 인정된 것은 “쌍방이 별도의 의사표시가 없으면 전과 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 본다”는 특약이 있던 계약이었습니다. 그런 특약이 없다면 계약서를 남겨 두시는 편이 안전합니다.

그리고 2026년 8월 3일 개편안이 양도기한 신설을 추진 중입니다. 확정된 제도가 아니지만, 확정되면 기준이 체결일이 아니라 계약 종료일로 옮겨 갑니다.

지금 하실 일 하나만 고르라면, 계약서를 꺼내 상생임대차계약의 종료일이 언제인지 확인해 두는 것입니다. 그 날짜가 개편안이 붙이려는 기한의 출발점입니다. 다만 2029년 12월 31일은 종료일에서 출발하지 않는 절대 상한입니다 — 개정령안은 종료일이 2028년 12월 31일보다 늦으면 그 날까지로 못 박습니다. 종료일에 1년을 더하는 방식으로만 계산하면 늦을 수 있습니다.

출처 및 기준일

• 소득세법 시행령 제155조의3 — 국가법령정보센터
• 소득세법 시행령 제154조 — 국가법령정보센터
• 소득세법 시행령 제155조 — 국가법령정보센터
• 소득세법 시행령 제159조의4 — 국가법령정보센터
• 소득세법 제89조 — 국가법령정보센터
• 소득세법 제95조 — 국가법령정보센터
• 소득세법 시행규칙 제74조의3 — 국가법령정보센터
• 소득세법 시행규칙 제103조 — 국가법령정보센터
• 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 — 국가법령정보센터
• 민간임대주택법 시행규칙 제18조 — 국가법령정보센터
• 주택임대차보호법 제7조의2 — 국가법령정보센터
• 주택임대차보호법 시행령 제9조 — 국가법령정보센터
• 국세청 서면-2022-법규재산-2849 — 국세법령정보시스템
• 국세청 사전-2026-법규재산-0715 — 국세법령정보시스템
• 국세청 서면-2023-법규재산-3396 — 국세법령정보시스템
• 국세청 서면-2024-법규재산-1914 — 국세법령정보시스템
• 국세청 서면-2023-부동산-0696 — 국세법령정보시스템
• 2026년 세제개편안 발표 — 재정경제부(상세본 78쪽·문답자료 58쪽)
• 소득세법 시행령 일부개정령안 입법예고 — 국민참여입법센터(재정경제부공고 제2026-222호)
• 한국은행 기준금리 추이 — 한국은행

기준일: 2026년 8월 10일. 이 글의 현행 제도는 [시행 2026. 7. 1.] [대통령령 제36343호] 기준이며, 2026년 8월 3일 세제개편안과 8월 7일 입법예고분은 확정되지 않은 추진 중인 내용입니다.

세금 제도와 수치는 개정될 수 있고, 같은 사실관계라도 계약서 문언과 시점에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 이 글은 일반적인 정보 제공이며 특정 거래에 대한 세무 자문이 아닙니다. 실제 신고·매도 전에는 반드시 국세청 또는 세무대리인에게 본인 계약서를 놓고 확인하시기 바랍니다.