전월세 전환율 상한과 초과분 반환청구, 거절할 수 있나

전세보증금 4,000만 원을 월세로 돌린다면, 2026년 8월 현재 기준으로 월세는 158,333원을 넘을 수 없습니다. 주택임대차보호법이 정한 전환율 상한이 연 4.75%이기 때문입니다. 이 상한은 한국은행 기준금리에 연동되어 바뀌므로 계약 시점에 다시 확인해야 합니다. 그리고 이미 그보다 많이 냈다면, 같은 법 제10조의2가 초과분의 반환을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다.

이 글은 전환율을 계산하는 방법보다 그 뒤를 다룹니다. 계산기는 숫자를 내주지만, 그 숫자를 넘겼을 때 무엇을 할 수 있는지는 알려주지 않습니다. 상한이 어떻게 정해지는지, 넘겨서 낸 돈은 어떻게 되는지, 전환 자체를 거절할 수 있는지까지 조문을 열어 정리했습니다.

전월세 전환율이라는 말은 세 가지를 가리킵니다

같은 단어인데 쓰이는 자리가 다릅니다. 어디서 본 숫자인지에 따라 뜻이 달라지므로, 먼저 구분하고 시작하는 편이 안전합니다.

어떤 전환율인가	무엇을 정하나	어디서 나오나
법정 산정률 상한	보증금을 월세로 돌릴 때 넘으면 안 되는 한도	주택임대차보호법 제7조의2, 같은 법 시행령 제9조
지역별 전월세전환율	실제 시장에서 전환이 이루어진 비율의 통계	한국부동산원, 국가통계포털
보증 관련 전환율	전세보증 상품의 심사·산정에 쓰이는 기준	주택금융공사, 주택도시보증공사 등 각 기관 안내

세 번째 줄은 이 글의 범위 밖입니다. 기관마다 상품과 기준이 달라 일률적으로 말하기 어렵고, 해당 기관 공지가 최종 기준이 됩니다. 두 번째 줄도 상한이 아니라 통계입니다. “우리 지역 전환율이 5%던데요”라는 말은 대개 이 통계를 가리키며, 그 숫자가 곧 법정 상한이 되는 것은 아닙니다.

아래에서 다루는 것은 첫 번째 줄, 즉 법이 정한 상한입니다.

상한은 두 값 중 낮은 쪽으로 정해집니다

주택임대차보호법 제7조의2는 이렇게 적고 있습니다.

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다

여기서 놓치기 쉬운 말이 “다음 각 호 중 낮은 비율”입니다. 기준이 하나가 아니라 둘이고, 그중 낮은 쪽이 상한이 됩니다. 두 값은 시행령 제9조가 정합니다.

근거	조문이 정한 값	2026년 8월 기준 계산 (기준금리 변동 시 변경)
제7조의2 제1호 → 시행령 제9조 제1항	연 1할	연 10%
제7조의2 제2호 → 시행령 제9조 제2항	기준금리 + 연 2퍼센트	2.75% + 2% = 연 4.75%
둘 중 낮은 비율	—	연 4.75%

한국은행 기준금리는 2026년 7월 16일 연 2.75%로 변경되었습니다. 따라서 이 글을 쓰는 시점의 상한은 연 4.75%입니다.

기준금리는 통화정책방향 결정회의에서 바뀔 수 있는 값이므로, 이 4.75%는 계약 시점에 다시 확인해야 합니다. 상한 자체가 움직이기 때문에, 오래된 글이나 계산기에 적힌 숫자를 그대로 쓰면 계산이 어긋날 수 있습니다.

전환되는 보증금별로 계산하면 다음과 같습니다.

월세로 돌리는 보증금	월세 상한 (2026년 8월 기준 연 4.75% · 기준금리 변동 시 변경)
1,000만 원	39,583원
4,000만 원	158,333원
1억 원	395,833원

계산식은 “전환되는 보증금 × 4.75% ÷ 12″입니다. 다만 위 값은 기준금리가 연 2.75%일 때의 결과이며, 기준금리가 바뀌면 함께 바뀝니다.

참고로 “1,000만 원당 월 5만 원” 식의 어림셈을 안내받았다는 사례가 있습니다. 이 계산은 연 6%에 해당해서 위 상한을 넘어섭니다. 어림셈으로 제시된 금액이라면 위 계산식으로 한 번 확인해 보시는 편이 좋습니다.

넘겨서 냈다면 돌려받을 수 있습니다

상한을 넘긴 월세를 이미 지급했다면, 주택임대차보호법 제10조의2가 그 자리를 정하고 있습니다.

임차인이 제7조에 따른 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 제7조의2에 따른 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다

이 조문은 두 가지 경로를 함께 담고 있습니다. 하나는 제7조의 증액비율을 넘긴 경우이고, 다른 하나는 제7조의2의 월차임 산정률을 넘긴 경우입니다. 전환율 초과는 뒤쪽에 해당합니다.

바탕에는 제10조가 있습니다. 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정한 강행규정입니다. 다만 이 조항은 “임차인에게 불리한 것”에 걸리므로, 법정 상한보다 낮은 월세처럼 임차인에게 유리한 약정까지 무효가 되는 것은 아닙니다.

한 가지 구분해 둘 점이 있습니다. 제10조의2는 “초과하여 지급한 경우”의 반환청구를 정한 조문입니다. 아직 내지 않은 앞으로의 월세를 어떤 절차로 조정하는지는 이 조문이 직접 정하고 있지 않아, 이 글에서는 확인하지 못했습니다. 계약서에 서명하기 전이라면 금액을 조정해 적는 편이 확실하고, 이미 계약이 진행 중이라면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 경로가 있습니다.

“넘으면 집주인이 벌금을 낸다”는 말을 들었다면

전세를 월세로 바꿀 때, 중개사무소에서 시세를 어떻게 잡았고 그것이 어떻게 반영되는지 먼저 안내를 받은 적이 있습니다. 상한을 넘지 않았다는 설명과 함께, 상한을 넘으면 법적으로 집주인이 벌금을 내야 한다는 말도 들었습니다. 그때는 그 말이 무슨 뜻인지 몰랐습니다.

전환율은 임차인이 찾아보고 꺼내는 값이라기보다, 계약 자리에서 먼저 안내되는 값에 가깝습니다. 그래서 그 자리에서 들은 설명이 어떤 조문을 가리키는지 확인해 둘 필요가 있습니다.

조문을 열어 보면 세 가지가 서로 다른 자리에 있습니다.

어떤 규정인가	무엇에 붙는 제재인가	근거
주택임대차보호법 제31조	벌칙 적용에서 공무원으로 의제하는 대상은 “공무원이 아닌” 주택임대차위원회의 위원 및 주택임대차분쟁조정위원회의 위원입니다	주택임대차보호법 제31조
민간임대주택법 제67조 제1항 제4호	등록임대사업자가 “제44조제2항에 따른 임대료의 증액 비율을 초과하여 임대료의 증액을 청구한” 경우입니다	민간임대주택에 관한 특별법 제67조
부동산 거래신고법 제28조 제5항 제3호	임대차 계약의 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 경우입니다	부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조

정리하면, 주택임대차보호법이 전환율 초과에 대해 정해 둔 것은 제10조의2의 반환청구권입니다. 같은 법에서 “벌칙”이라는 제목이 붙은 제31조는 “공무원이 아닌” 위원회 위원을 형법 적용에서 공무원으로 보는 규정이어서, 임대인에게 적용되는 조항이 아닙니다.

민간임대주택법의 과태료는 등록임대사업자에게 적용되고, 조문의 문언이 “임대료의 증액 비율”을 초과해 “증액을 청구한” 경우입니다. 전월세신고제의 과태료는 신고 의무를 지키지 않은 경우에 붙는 것이어서, 임대료 액수나 전환율이 적정한지와는 별개입니다.

다만 조문이 전환율 초과를 제재 대상에서 명시적으로 배제한다고 둔 것은 아닙니다. 개별 사안의 사정에 따라 다른 법률관계가 함께 문제 될 수 있으므로, 구체적인 판단이 필요하면 분쟁조정위원회나 전문가의 확인을 받는 편이 안전합니다.

이미 살고 있는 계약에도 적용됩니다

전환율 상한이 새 계약에만 적용되는지 궁금할 수 있습니다. 이 부분은 부칙의 적용례가 정하고 있습니다. 아래는 주택임대차보호법 부칙(법률 제12043호, 2013년 8월 13일) 제5조의 문구로, 그 부칙은 2014년 1월 1일부터 시행되었습니다. 같은 취지의 적용례가 부칙(법률 제14175호, 2016년 5월 29일) 제2조에도 있으며, 그 부칙의 시행일은 공포 후 6개월이 경과한 날입니다.

제7조의2의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되, 이 법 시행 후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용한다

살고 있는 도중에 전환하는 경우에도 상한이 걸린다는 뜻입니다. 기준은 계약을 언제 맺었는지가 아니라 언제 전환하는지입니다.

시행령에도 같은 취지의 적용례가 있습니다. 다만 문구가 조금 다릅니다. 시행령 부칙(대통령령 제25035호, 2013년 12월 30일) 제3조는 “존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 후 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용한다”고 정하고 있으며, 그 부칙은 2014년 1월 1일부터 시행되었습니다. 현재의 연 2퍼센트가 들어온 개정의 적용례인 시행령 부칙(대통령령 제31080호, 2020년 9월 29일) 제2조는 제9조제2항에 대해 같은 방식으로 정하고 있고, 그 부칙은 공포한 날부터 시행되었습니다.

참고로 초과분 반환청구를 정한 제10조의2는 부칙(법률 제12043호) 제1조 단서에 따라 공포한 날인 2013년 8월 13일부터 시행되었습니다.

신규 계약이나 재계약에서 처음부터 보증금과 월세를 정하는 경우까지 이 조문이 규율하는지는, 조문의 문언만으로는 갈리지 않았습니다. 이 글에서는 확인하지 못했으며, 개별 사안은 주택임대차분쟁조정위원회에서 확인할 수 있습니다.

월세 전환을 거절할 수 있나

전환율은 “전환한다면 얼마까지”를 정하는 규정이지, “전환해야 한다”를 정하는 규정이 아닙니다. 계약 조건을 바꾸는 일이므로 당사자의 합의가 필요합니다.

계약 갱신 국면에서는 함께 볼 조문이 있습니다. 주택임대차보호법 제7조는 차임이나 보증금의 증액청구를 다룹니다. 제1항은 먼저 증액을 청구할 수 있는 요건부터 정하고 있습니다.

당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다

즉 증액청구는 언제든 할 수 있는 것이 아니라, 조세·공과금·그 밖의 부담이 늘거나 줄었거나 경제사정이 변동해서 기존 금액이 적절하지 않게 된 때에 할 수 있는 것으로 정해져 있습니다. 이 요건은 임차인 쪽에서도 같습니다. 조문은 증액이 아니라 “증감”을 청구할 수 있다고 적고 있어, 감액을 청구하는 경우에도 같은 조항이 근거가 됩니다.

그 위에 두 가지 제한이 더 붙습니다.

• 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.
• 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못합니다.

여기서 자주 빠지는 단서가 있습니다. 20분의 1, 즉 5%는 상한이며, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도가 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려해 그 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있습니다. 전국이 일률적으로 5%라고 단정하기 어려운 이유입니다.

한 가지 덧붙이면, 등록임대주택은 근거가 따로 있습니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제44조제4항은 임대사업자가 같은 조 제2항에 따라 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우의 적용기준을 국토교통부령으로 정하도록 하고 있습니다. 그 위임을 받은 같은 법 시행규칙 제18조는 임대사업자가 법 제44조제4항에 따라 임대보증금을 월임대료로 전환하려는 경우에는 임차인의 동의를 받아야 하며, 전환되는 월임대료는 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 범위를 초과할 수 없다고 정합니다.

즉 이 동의 규정은 등록임대주택에서 증액청구와 함께 전환이 이루어지는 국면을 전제로 한 것입니다. 등록임대주택이 아닌 일반 임대차나, 증액청구와 무관한 전환에 그대로 옮겨 적용하기는 어렵습니다. 다만 두 한정의 근거 위치는 다릅니다. 등록임대주택이라는 범위는 시행규칙 제18조 자체에서 드러나지만, 증액청구와 함께라는 부분은 그 조문이 위임 근거로 들고 있는 법 제44조제4항에서 나옵니다. 등록임대주택에서 증액청구 없이 전환만 하는 경우를 이 규정이 어떻게 다루는지는 이 글에서는 확인하지 못했으며, 등록임대주택이라면 관할 시·군·구나 임대등록시스템에서 확인하시기 바랍니다.

전환을 받아들이지 않고 계약을 마무리하는 선택도 있습니다. 갱신과 퇴거 통보의 시점이 어떻게 얽히는지는 월세 묵시적갱신 퇴거, 언제 통보하고 며칠 뒤 나갈까에 정리해 두었습니다.

전환하면서 생기는 실무 두 가지

전환 자체보다 자주 묻는 것이 오히려 이쪽입니다.

첫째는 확정일자입니다. 보증금과 월세 조건이 바뀌어 계약서를 새로 작성한다면, 새 계약서에 확정일자를 받아 두는 편이 안전합니다. 대항력과 우선변제권이 언제 생기고 어떤 서류가 필요한지는 확정일자 받는 법 — 주민센터·인터넷 발급과 전입신고·보증금 지키기에서 다뤘습니다.

둘째는 중개보수입니다. 기존 임대인과 조건만 바꾸는 것인지, 새로운 계약을 맺는 것인지에 따라 상황이 달라집니다. 중개보수를 누가 부담하는지는 계약 형태와 합의에 따라 갈리므로 일률적으로 말하기 어렵습니다. 관련해 월세 계약 중도해지 복비, 후임 세입자를 직접 구했을 때도 참고할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

정리

전월세 전환율 상한은 연 1할과 기준금리에 연 2퍼센트를 더한 비율 중 낮은 쪽이며, 기준금리가 연 2.75%인 2026년 8월 현재 연 4.75%입니다. 이 값은 기준금리에 따라 움직이므로 계약 시점에 다시 확인해야 합니다.

상한을 넘겨 지급한 월세는 주택임대차보호법 제10조의2에 따라 반환을 청구할 수 있습니다. 반면 흔히 언급되는 과태료는 등록임대사업자의 임대료 증액 비율이나 전월세신고제의 신고 의무처럼 다른 법의 다른 요건에 붙는 규정입니다.

계약서에 서명하기 전이라면, 전환되는 보증금에 상한 비율을 곱하고 12로 나눈 금액을 직접 계산해 제시된 월세와 비교해 보시기 바랍니다. 금액이 어긋나는데 조정되지 않는다면 주택임대차분쟁조정위원회의 조정 신청을 검토할 수 있습니다.

출처 및 기준일

• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) (2026-08-12 확인)
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제10조(강행규정) (2026-08-12 확인)
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제10조의2(초과 차임 등의 반환청구) (2026-08-12 확인)
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권) (2026-08-12 확인)
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률) (2026-08-12 확인)
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법(부칙 적용례 포함 전체 법령) (2026-08-12 확인)
• 국가법령정보센터 — 민간임대주택에 관한 특별법 제67조(과태료) (2026-08-12 확인)
• 국가법령정보센터 — 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제18조(임대보증금과 월임대료간 전환) (2026-08-12 확인)
• 국가법령정보센터 — 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조(과태료) (2026-08-12 확인)
• 한국은행 — 기준금리 추이 (2026-08-12 확인, 2026년 7월 16일 연 2.75%)
• 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회 — 분쟁조정 신청 (2026-08-12 확인)

기준일: 2026년 8월 12일. 이 글의 수치는 위 출처를 확인한 날짜를 기준으로 합니다. 기준금리와 법령은 변경될 수 있고, 개별 계약의 법률관계는 사안에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 계약과 분쟁 대응에 앞서 공식 사이트와 주택임대차분쟁조정위원회 등에서 확인하시기 바랍니다.