전세보증보험 이행청구 절차와 기간, 거절되는 경우와 서류까지

전세보증보험에 가입했으니 계약이 끝나면 보증금이 알아서 들어온다고 알고 계신 분이 많습니다. 실제로는 한 단계가 더 있습니다.

전세보증보험 이행청구는 전세계약이 끝나고 1개월이 지나도 보증금을 돌려받지 못했을 때, 임차인이 주택도시보증공사(HUG)에 직접 청구하는 절차입니다. 개인 임차인은 주택임차권등기를 마친 뒤 청구할 수 있고, 공사는 청구일 이후 1개월 이내에 대위변제하되 보증금은 집을 비워 주는 명도와 동시에 지급합니다.

문제는 이 절차가 자동이 아니라는 점입니다. 계약 만기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 임대인에게 알리지 않으면 계약이 묵시적으로 갱신된 것으로 보고, 그 경우에는 원칙적으로 이행청구를 할 수 없습니다. 다만 여기에는 예외가 있어서, 임대인과 ‘임대차 계약 종료 확인서'(공사 양식)를 작성해 보증서상 보증기간만료일로부터 2개월 내에 공사에 제출하면 청구가 가능하다고 안내돼 있습니다. 통지 시기를 놓쳤더라도 그 자리에서 포기할 일은 아니라는 뜻이고, 이 글에서 그 조건을 함께 다룹니다. 가입할 때 심사를 통과했더라도 청구 단계에서 막히는 경우가 실제로 있습니다.

이 글은 청구가 가능한 시점, 거절되는 경우와 그때 남아 있는 방법, 필요한 서류, 걸리는 기간과 그동안 드는 비용을 공식 기준으로 정리했습니다. 제도·수치는 바뀔 수 있어 신청 전에는 공식 안내를 함께 확인하시기 바랍니다.

전세보증보험 이행청구는 언제부터 할 수 있나

공사가 정한 보증사고는 두 가지입니다.

구분	보증사고 정의	청구 방법
사고 ①	전세계약 해지 또는 종료 후 1월까지 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환받지 못하였을 때	개인 임차인은 주택임차권등기를 마친 후 이행청구(결정문을 제출하면 청구·심사는 가능하며, 보증금 수령 이전까지 등기가 완료되어야 합니다) / 법인 임차인은 전세권을 공사로 이전한 후 이행청구
사고 ②	전세계약 기간 중 전세목적물에 경매 또는 공매가 실시되어, 배당 후 전세보증금을 반환받지 못하였을 때	배당표 등 미수령액을 증명하는 서류를 제출해 이행청구

여기서 두 가지를 구분해야 합니다. 첫째, 사고 ①은 “정당한 사유 없이” 못 받은 경우를 말합니다. 둘째, 개인 임차인은 임차권등기가 전제이지만 법인 임차인은 전세권을 공사로 이전한 뒤 청구하는 구조라 경로가 다릅니다.

청구 가능 시점에 대해 공사는 자주 묻는 질문에서 이렇게 안내하고 있습니다. 만기 2개월 전까지(2020년 12월 10일 전에 체결하거나 갱신한 계약은 1개월) 갱신하지 않겠다는 뜻을 전달하고 2023년 10월 1일에 계약이 종료된 경우, 2023년 11월 2일부터 보증이행청구가 가능하다는 예시입니다. 같은 페이지가 인용한 약관은 보증사고를 “해지 또는 종료 후 1월 내에 되돌려 받지 못한 경우”로 정하고 있습니다. 다만 이 예시에 붙은 괄호 표기와 날짜 계산이 서로 어긋나 보이는 부분이 있어, 내 계약의 청구 시작일은 공사에 직접 확인하시는 편이 안전합니다.

가입 거절과 이행 거절은 다른 문제입니다

검색을 해 보면 두 가지가 뒤섞여 나옵니다. 실제로 “가입 거절 사유”를 찾아 들어갔는데 “지급(이행) 거절” 이야기가 나오는 글이 적지 않습니다. 두 단계는 심사하는 대상 자체가 다릅니다.

	가입(신규·갱신) 심사	이행(반환) 청구 심사
언제	신규 계약은 전세계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2 경과 전, 갱신 계약은 갱신 전세계약서상 전세계약기간의 1/2 경과 전	계약이 끝나고 보증금을 못 받았을 때
주로 보는 것	집과 임대인 — 주택가격 대비 보증금·선순위채권, 건축물대장상 위반건축물 기재 여부(아파트 제외), 임대인이 보증금지대상자인지	계약이 적법하게 끝났는지 — 갱신거절 통지, 임차권등기, 서류, 대항력 유지
내 상태	아직 계약을 조정할 여지가 있는 단계	이미 보증금이 묶여 있는 단계
막혔을 때	보증금 조정·특약 확인 등 계약 단계의 대응이 남아 있는 경우가 많습니다	통지 증빙 보완, 계약 종료 확인서 제출 등 청구 요건을 다시 갖추는 쪽으로 갑니다

내가 어느 쪽인지부터 정해야 다음 행동이 갈립니다. 가입 단계에서 막힌 분에게 임차권등기 이야기는 아직 필요하지 않고, 청구 단계에서 막힌 분에게 특약 문구 이야기는 늦습니다.

이행청구가 거절되는 경우

가장 많이 걸리는 지점은 묵시적 갱신입니다. 공사는 계약종료(해지) 안내에서 “전세계약이 갱신(묵시적 갱신을 포함)된 경우 전세보증금반환보증약관 제6조제1항의 1호 사고사유에 해당하지 않으므로 보증이행을 청구할 수 없습니다”라고 밝히고 있습니다.

다만 같은 안내에 단서가 함께 있습니다. 임대인과 ‘임대차 계약 종료 확인서'(공사 양식)를 작성해 보증서상 보증기간만료일로부터 2개월 내에 공사에 제출하면 이행청구가 가능하다는 내용입니다. 이 양식은 해당 안내 페이지에서 내려받을 수 있습니다. 통지 시기를 놓쳤다고 해서 그 자리에서 포기할 일은 아니라는 뜻입니다.

묵시적 갱신 자체가 어떻게 성립하는지는 월세 묵시적갱신 퇴거 통보 시점과 절차에서 따로 정리했습니다.

법 조문도 같은 구조입니다. 주택임대차보호법 제6조제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나, 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며, 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같다고 정합니다. 통지가 두 가지로 규정돼 있다는 점을 그대로 읽어야 합니다. 임대인에게서 “조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않겠다”는 취지의 통지를 받은 경우도 조문이 정한 통지에 해당하므로, 갱신거절이라는 표현이 없었다는 이유만으로 묵시적 갱신이라고 단정할 일은 아닙니다. 다만 개별 사안의 판단은 통지 내용과 도달 여부에 따라 달라질 수 있어 공사 확인이 필요합니다. 한편 이 조문은 앞 문장에서 본 것처럼 임대인의 통지와 임차인의 통지를 함께 규정하고 있는데, HUG에 이행청구를 할 때 서류로 증명해야 하는 것은 그중 임차인 본인이 만기 2개월 전까지 갱신거절 통지를 완료했다는 사실입니다. 그래서 실제로 준비해야 할 일은 아래 항목에 정리했습니다. 여기에는 예외가 있어서, 같은 조 제3항은 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 제1항을 적용하지 않는다고 규정합니다.

공사가 보상하지 않는 채무로 정해 둔 항목 중 청구 단계에서 자주 문제가 되는 것은 다음과 같습니다.

• 전세계약기간이 계약 내용 또는 관계 법령에 따라 자동으로 갱신 혹은 연장된 이후에 발생한 채무. “이후에 발생한”이 붙어 있다는 점을 그대로 읽어야 합니다
• 우선변제권을 취득한 임차인이 타 주소지 전입신고 등으로 우선변제권을 상실해 공사의 구상권 행사에 제한이 생긴 경우
• 임차인이 청구서류를 제출하지 않거나 협력의무를 이행하지 않는 등 임차인에게 책임이 있는 사유로 발생·증가한 채무
• 반환의무 지체로 발생한 이자 및 지연손해금(보증 대상이 아닙니다)

청구서류 안내에도 “담당자 확인 전 임의 전출시 보증이행이 거절될 수 있음”이 명시돼 있습니다. 이사를 서두르다 주소부터 옮기는 실수가 여기서 걸립니다. 대항력과 확정일자를 지키는 순서는 확정일자 받는 법에 정리해 두었습니다.

갱신거절 통지, 어떻게 해야 인정되나

거절 사유의 상당수가 “통지를 했는데 증빙이 안 되는” 경우입니다. 공사 안내 기준으로 요건을 정리하면 이렇습니다.

1. 누가 — 임대차계약서상 임차인 본인이 직접 통지합니다. 가족이 대신할 때는 위임장을 첨부하고, 공동임차인이면 전원이 통지해야 합니다
2. 누구에게 — 전셋집의 소유권자인 임대인 본인입니다. 공동임대인(공동상속인)이면 전원에게, 중개사 등 제3자에게 통지할 때는 임대인이 작성한 위임장을 확보해야 합니다
3. 언제까지 — 계약기간이 끝나기 2개월 전(그날이 토요일이나 공휴일이면 직전 평일)까지 도달해야 합니다. 공사 예시는 종료일이 2024년 7월 10일이면 2024년 5월 9일까지 도달입니다
4. 어떻게 — 내용증명 우편, 문자·카카오톡, 통화 녹음(공인속기사 녹취록) 중 하나입니다. 다만 공사는 임대인이 법인인 경우에는 가급적 내용증명 우편으로 통지할 것을 권하고 있습니다. 법인은 문자·통화 상대방이 대표이사 본인인지 확인하기 어렵기 때문이며, 이 경우 법인 또는 등기부등본상 법인대표이사를 받는 사람으로 기재하고 법인등기부등본상 본점 주소지로 발송하라고 안내합니다

문자로 보낼 때 놓치기 쉬운 조건이 하나 있습니다. 공사는 “임대인에게 보내고, 답장을 받아야 합니다”라고 안내하며, 임대인이 답장을 보낸 날을 갱신거절 통지가 완료된 날로 봅니다. 보낸 것만으로는 부족할 수 있다는 뜻입니다. 문자에는 임차인 본인임을 밝히는 내용, 임대차 목적물의 주소와 계약기간, 갱신 거절 의사 세 가지가 들어가야 합니다. 앞서 적은 대로 임대인이 법인이면 문자보다 내용증명 우편이 권장되는 방법이므로, 답장을 받기 어려운 상대라면 처음부터 방법을 바꾸는 편이 안전합니다.

임대인이 연락두절이면 법원에 의사표시 공시송달을 신청하는 경로가 있습니다. 다만 처음부터 신청할 수는 없고, 계약서·등기부상 주소로 내용증명을 보내 반송된 뒤 주민등록초본을 발급받아 다시 보내고 또 반송되는 절차를 거쳐야 합니다. 공사는 효력 발생까지 통상 2~3개월이 걸린다고 안내합니다.

필요한 서류와 준비 순서

이행청구 시 제출서류는 공사가 목록으로 공개하고 있습니다. 개인 임차인 기준으로 자주 준비하게 되는 것은 다음과 같습니다.

구분	서류
신분·계약	신분증 사본, 확정일자부 전세계약서 원본(오피스텔은 중개대상물 확인설명서 추가)
주소·등기	주민등록등본 또는 초본(임차권등기 접수일 이후 발급, 주소변동내역 포함), 임차권등기명령 결정문, 임차권등기가 등재된 등기부등본
계약 종료 증명	만기 2개월 전까지(2020년 12월 10일 전에 체결하거나 갱신한 계약은 1개월) 갱신거절 통지를 완료했음을 증명하는 서류(문자·녹취록·내용증명·계약 종료확인서 등)
인감·계좌	인감증명서(청구일 기준 3개월 이내 발급)와 인감도장, 통장 사본
대출 관련	안심대출 외 전세자금대출이 있으면 해당 은행이 발급한 금융거래확인서
공사 양식	보증채무이행 청구서, 대위변제증서 등

여기에 개별 심사에 따라 추가 서류를 요청할 수 있다고 안내돼 있습니다. 계약 종료확인서를 쓰는 경우에는 기한이 따로 있습니다. 보증기간 만료일로부터 2개월 내에 제출해야 하며, 기간이 지나 제출하면 보증이행이 거절될 수 있습니다.

한 가지 헷갈리기 쉬운 것이 있습니다. 목록에 있는 주민등록등본·초본은 임차인 본인의 주소 이력을 보여 주는 서류입니다. 그 주소에 어떤 세대가 전입해 있는지를 보여 주는 서류는 전입세대확인서로 이와 다르고, 신청 자격과 준비 서류도 따로 정해져 있습니다. 두 서류를 구분해 두시려면 전입세대확인서 발급 자격과 준비 서류를 참고하시면 됩니다.

얼마나 걸리나 — 공식 기준과 실제 사례

공사가 공개한 이행 절차는 보증사고 발생 → 이행청구 → 이행예고 → 이행심사 → 심사결과 통지 → 대위변제 순입니다. 여기에 붙어 있는 기한은 하나입니다. 대위변제는 보증이행청구일 이후 1개월 이내입니다.

이 문장은 좁게 읽어야 합니다. 청구서를 낸 날부터 대위변제까지의 기한이지, 계약이 끝난 날부터 돈이 들어오기까지의 총 기간이 아닙니다. 앞쪽에는 갱신거절 통지와 임차권등기명령, 서류 준비가 있고, 뒤쪽에는 명도가 있습니다. 공사는 자주 묻는 질문에서 전세보증금은 “임차인의 명도와 동시에 지급 받을 수 있습니다”라고 밝히고 있습니다.

접수부터 실제 입금까지 평균 며칠이 걸리는지에 대한 공식 통계는 이 글에서는 확인하지 못했습니다. 진행 상황과 예상 일정은 안심전세앱의 보증 진행상태나 HUG 콜센터(1566-9009), 담당 관리센터로 확인하시는 것이 정확합니다.

저는 전세사기를 겪고 HUG에서 보증금을 돌려받기까지 6~7개월이 걸렸습니다. 물론 이것은 제 한 건의 사례이고, 사안마다 다릅니다. 다만 앞의 절차도를 보면 왜 시간이 벌어지는지는 설명이 됩니다. 통지가 도달했음을 증명하는 단계, 임차권등기가 등기부에 올라가는 단계, 서류를 보완하는 단계, 그리고 명도를 마치는 단계가 각각 따로 시간을 먹습니다. 절차가 복잡하다는 말은 서류가 많다는 뜻이라기보다, 내가 통제할 수 없는 대기 구간이 여러 번 끼어 있다는 뜻에 가까웠습니다. 그 사이 마음이 편치는 않았습니다. 결과만 놓고 보면 보증금은 지켰고, 제도는 작동했습니다.

그동안 드는 비용

보증에 가입해 유지하는 동안에는 보증료가 듭니다. 계산식은 다음과 같습니다.

보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365

보증료율은 보증금액 구간, 주택유형, 부채비율에 따라 갈립니다. 부채비율은 (선순위 채권금액 + 전세보증금) ÷ 주택가액입니다.

보증금액	주택유형	부채비율 70% 이하	80% 이하	80% 초과
1억원 이하	아파트	연 0.097%	연 0.117%	연 0.137%
1억원 이하	기타	연 0.111%	연 0.142%	연 0.172%
1억 초과~2억 이하	아파트	연 0.102%	연 0.124%	연 0.146%
1억 초과~2억 이하	기타	연 0.117%	연 0.151%	연 0.184%
2억 초과~5억 이하	아파트	연 0.107%	연 0.131%	연 0.154%
2억 초과~5억 이하	기타	연 0.124%	연 0.161%	연 0.197%
5억원 초과	아파트	연 0.113%	연 0.138%	연 0.164%
5억원 초과	기타	연 0.132%	연 0.172%	연 0.211%

※ 표의 「기타」는 아파트가 아닌 주택(단독·다중·다가구, 연립·다세대, 주거용 오피스텔 등)을 말합니다.

※ 단독·다중·다가구주택의 경우로서 타전세계약확인서 미제출시 보증금액 구간에 따른 최고요율이 적용됩니다. 다가구주택 등에 사시면서 확인서를 내지 않았다면 위 표의 구간별 요율이 아니라 해당 구간의 최고요율로 계산된다는 뜻이므로, 표만 보고 낮은 쪽으로 계산하지 않는 편이 안전합니다.

※ 위 요율은 공사가 공개한 기준이며, 신청 시점과 조건에 따라 달라질 수 있어 개별 견적은 공식 안내로 확인하셔야 합니다.

선순위채권금액이 주택가액의 50%를 초과하면 산출된 보증료의 10%가 할증됩니다. 반대로 할인도 있습니다. 연소득 5천만원 이하 가구와 1인 고령가구, 한부모가구는 60%, 다자녀·장애인·고령자·노인부양·신혼부부·다문화·국가유공자·의사상자 가구는 40%가 적용되며(중복 적용은 되지 않습니다), 국토부 부동산거래 전자계약시스템으로 계약하면 3% 할인이 있습니다. 보증료는 연말정산에서 세액공제 대상이 될 수 있고 공사는 공제대상을 보증대상 전세보증금 3억원 이내로 안내하고 있는데, 구체적 요건은 세법 소관이라 국세청 안내로 확인하시는 편이 정확합니다.

여기에 전세자금대출 이자가 겹치고, 청구가 길어지면 이사 갈 집을 먼저 구할 수 없어 생기는 부담이 더해집니다. 저도 보증을 유지하며 나가는 돈을 계산해 보다가 차라리 월세가 나은 것 아닌가 하는 생각이 들었던 적이 있습니다. 다만 이것은 어디까지나 그때의 체감이고, 전세와 월세 중 무엇이 유리한지는 보증금 규모·금리·주거 계획에 따라 완전히 달라집니다. 이 글은 어느 쪽을 권하지 않습니다. 비용 구조를 보시고 판단은 직접 하시는 편이 맞습니다.

보증금을 받은 뒤 — 명도와 임차권등기

명도는 전셋집을 비우고 임대인에게 돌려주는 것을 말하며, 이때 관리비와 공과금을 정산해야 합니다. 공사는 이사 당일 명도를 확인하고 보증금을 최종 지급합니다.

• 보증이행 승인을 받았다면 이사 예정일 10영업일 전까지 공사에 알립니다
• 이사 당일에는 임대인에 대한 명도 통지 내역, 이삿짐을 뺀 후 촬영한 전셋집 사진, 관리비·공과금 정산 내역을 준비합니다
• 명도증빙자료는 안심전세앱에서 제출합니다

임차권등기를 마쳤다면 그 이후에는 주소를 옮겨도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항이 그렇게 정하고 있습니다. 반대로 말하면 등기 전에 전출하면 이 보호가 없습니다. 앞서 본 “담당자 확인 전 임의 전출” 주의와 같은 이야기입니다. 이사 일정 전반은 이사 체크리스트와 함께 보시면 순서를 짜기 쉽습니다.

공사 보증부대출 잔액이 있으면 공사가 그 금액을 금융기관 등에 우선 지급한 뒤 잔여금을 임차인에게 지급할 수 있다는 점도 미리 알아 두는 편이 좋습니다.

자주 묻는 질문

정리

전세보증보험 이행청구는 계약이 끝나고 1개월이 지나도 보증금을 못 받았을 때 임차인이 HUG에 직접 하는 절차이고, 개인 임차인은 주택임차권등기를 마친 뒤 청구합니다. 공사가 명시한 기한은 청구일 이후 1개월 이내 대위변제이며, 보증금은 명도와 동시에 지급됩니다.

가장 흔한 실패 지점은 만기 2개월 전 통지입니다. 문자로 보냈다면 임대인의 답장까지 남아 있어야 통지 완료로 보고, 놓쳤다면 계약 종료확인서를 보증기간만료일로부터 2개월 내에 제출하는 길이 남아 있습니다.

지금 하실 일은 하나입니다. 계약 만기일을 확인하고, 그 2개월 전이 언제인지 계산한 뒤 통지 방법과 증빙을 먼저 정해 두시기 바랍니다. 이미 만기가 지났다면 내 상황이 가입 단계인지 청구 단계인지부터 가른 다음, 안심전세앱이나 콜센터로 청구 요건을 확인하시면 됩니다.

출처 및 기준일

• 주택도시보증공사 — 전세보증금반환보증 사고란(보증사고 정의·이행청구 방법·제출서류) (2026.7.31. 확인)
• 주택도시보증공사 — 전세보증금반환보증 이행절차 (2026.7.31. 확인)
• 주택도시보증공사 — 보증채무 제외사항 (2026.7.31. 확인)
• 주택도시보증공사 — 계약종료(해지)안내(갱신거절 통지 방법·계약 종료확인서) (2026.7.31. 확인)
• 주택도시보증공사 — 주택명도(퇴거)안내 (2026.7.31. 확인)
• 주택도시보증공사 — 보증이행안내 자주하는 질문 (2026.7.31. 확인)
• 주택도시보증공사 — 전세보증금반환보증 상품개요(보증료·보증료율·할인) (2026.7.31. 확인)
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) (2026.7.31. 확인)
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) (2026.7.31. 확인)

기준일: 2026년 7월 31일. 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 법률·금융 자문이 아닙니다. 제도·요율·기한은 변경될 수 있고 개별 사안에 따라 판단이 달라질 수 있으므로, 신청·청구 전에는 주택도시보증공사(1566-9009)와 공식 안내에서 반드시 확인하시기 바랍니다.

—