저는 월세 계약 기간이 남은 상태에서 집을 나오면서, 부동산에 복비를 따로 내지 않고 나왔습니다. 뒤에 들어올 세입자를 제가 직접 찾아 데려왔기 때문입니다. 다만 처음 부동산에서 들은 말은 그 반대였습니다. 중도에 나가면 집을 다시 내놓아야 하니 그 비용은 제가 내야 한다고 했습니다.
공인중개사법령이 정하고 있는 것은 중개보수를 누구로부터 받는가와 얼마까지 받을 수 있는가이며, 계약기간 중 중도해지에서 누가 부담하는지를 정한 조문은 이 글에서 확인하지 못했습니다. 그렇다고 해서 법령이 그런 부담을 배제한다고 밝혀 둔 것도 아닙니다. 그래서 실제로 내는 사람은 계약서 특약과 당사자 사이의 합의에서 갈립니다.
이 글은 그 갈리는 지점을 조문 단위로 나눠 봅니다. 원칙이 어떻게 서 있는지, 후임 세입자를 직접 데려오면 무엇이 달라지는지, 금액은 어떤 식으로 계산되는지, 그리고 많은 분이 여기에 겹쳐 놓는 묵시적 갱신의 3개월이 왜 다른 이야기인지까지 다룹니다.
월세 계약 중도해지 복비, 원칙은 어떻게 되나
먼저 분명히 해 둘 것이 있습니다. 계약기간이 남은 상태에서 먼저 나가면, 집주인 입장에서는 예정에 없던 시점에 집을 다시 내놓게 되고 그 중개를 의뢰하는 사람이 생깁니다. 그래서 중개보수 부담을 누가 지느냐가 실제로 문제가 됩니다. 이 글은 그 부담이 없다고 말하려는 글이 아닙니다.
법령이 정하는 것은 여기까지입니다.
| 확인한 것 | 조문이 말하는 내용 | 원문에 붙어 있는 조건 |
|---|---|---|
| 누구로부터 받나 | 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 보수를 받습니다 | 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 받지 못합니다 |
| 어떻게 받나 | 주택의 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받습니다 | 별표 1의 금액은 일방으로부터 받을 수 있는 한도이며, 주택이 아닌 대상에는 다른 규정이 적용됩니다 |
| 얼마까지 받나 | 시·도 조례가 정하는 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 결정합니다 | 별표 1은 상한이므로, 실제 금액은 이보다 낮게 정해질 수 있습니다 |
| 언제 내나 | 약정에 따르되, 약정이 없을 때는 거래대금 지급이 완료된 날입니다 | 지급 시기를 따로 정했다면 그 약정이 우선합니다 |
| 이 글에서 확인하지 못한 것 | 중도해지 시 부담 주체 | 확인하지 못했을 뿐이며, 법령이 이를 배제한다고 밝혀 둔 것은 아닙니다 |
여기서 눈여겨볼 낱말은 중개의뢰인입니다. 제32조는 임대인이나 임차인이라는 말을 쓰지 않고, 중개를 의뢰한 사람에게서 받는다고 적어 두었습니다. 그래서 중도해지처럼 의뢰의 계기가 복잡해지는 상황에서는, 조문만으로 답이 떨어지지 않고 계약서와 합의를 함께 봐야 합니다.
인터넷에서 자주 보이는 “관행상 임차인이 부담하는 것이 원칙”이라는 문장도 이 글에서는 쓰지 않았습니다. 널리 통용되는 표현이지만 근거가 되는 공식 자료를 찾지 못했기 때문입니다.
한 가지 덧붙이면, 주택임대차보호법은 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있습니다. 다만 이 조항은 그 법이 정한 사항에 관한 것이어서, 중개보수 부담을 정한 특약이 여기에 걸리는지는 사안마다 따로 판단할 문제로 보입니다.
후임 세입자를 직접 구하면 달라지는 것
여기가 이 글에서 가장 하고 싶은 이야기입니다. 그리고 가장 조심해서 읽어야 하는 대목이기도 합니다.
조문을 두 개만 꺼내 보겠습니다. 공인중개사법은 중개를 “거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것“이라고 정의합니다. 그리고 거래계약서 작성 의무도 “중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는“이라는 조건 아래에 두고 있습니다.
두 조문 모두 조문의 문언일 뿐, 개별 사안의 결론이 아닙니다. 알선이 있었는지, 어느 범위까지 업무가 이루어졌는지는 상황마다 다르고, 그 판단은 조문을 읽는 것만으로 끝나지 않습니다. 다만 후임을 이미 데려온 상태라면 부동산과 이야기할 때 무엇을 의뢰하는지부터 정리하고 시작할 여지는 생깁니다.
| 상황 | 확인해 볼 것 | 주의 |
|---|---|---|
| 후임을 데려왔고, 계약서 작성만 부탁하는 경우 | 무엇을 의뢰하는 것인지, 보수는 어떤 기준으로 산정되는지 먼저 서면으로 확인 | 부동산이 어디까지 업무를 하는지에 따라 달라질 수 있어, 미리 정하지 않으면 나중에 분쟁이 됩니다 |
| 집주인이 기존 부동산에 다시 내놓은 경우 | 그 의뢰는 집주인이 한 것이므로 누구의 부담인지 별도 정리 필요 | 나가는 사람이 대신 내기로 했다면 그것은 합의로 정한 것입니다. 부담 주체를 정한 조문은 확인하지 못했고, 법령이 이를 배제한다고 밝혀 둔 것도 아닙니다 |
| 계약서에 중도해지 관련 특약이 있는 경우 | 특약 문구를 먼저 읽으십시오 | 특약이 있으면 논의의 출발점 자체가 달라집니다 |
반대편 위험도 같이 보셔야 합니다. 민법은 임차인이 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 정하고 있고, 이를 위반하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정합니다. 후임을 직접 데려오는 것은 집주인 동의를 받고 진행하는 것이 안전하며, 동의 없이 임의로 넘기는 방식은 오히려 해지 사유가 될 수 있습니다.
정리하면 이렇습니다. 후임을 직접 데려오는 것은 비용이 자동으로 사라지는 방법이 아니라, 무엇을 의뢰할지 다시 정할 수 있는 자리를 만드는 일에 가깝습니다. 결과는 집주인·중개사와 어떻게 합의하느냐에 따라 달라집니다.
저는 이렇게 나왔습니다
제 경우를 말씀드리겠습니다.
계약 기간이 남은 상태에서 나가야 했고, 부동산에서는 뒤에 들어올 세입자를 제가 직접 찾아야 한다고 안내했습니다. 그리고 원래는 제가 부동산 수수료를 내야 한다는 말도 함께 들었습니다. 그 말을 들었을 때는 사실 계산기부터 두드렸습니다. 나가는 것도 부담인데 비용까지 얹히는구나 싶었습니다.
결과적으로는 친구에게 넘기게 되었습니다. 제가 친구를 데려오면서 계약만 하면 되는 상황이 되었고, 저는 복비를 추가로 지불하지 않고 나올 수 있었습니다.
다만 이것을 “친구를 데려오면 복비를 안 낸다”로 읽지 말아 주십시오. 제 사례는 한 건이고, 집주인과 부동산이 그 상황을 어떻게 받아들이느냐에 따라 결과는 달라집니다. 실제로 직접 후임을 구했는데도 비용을 청구받았다는 이야기도 어렵지 않게 찾을 수 있습니다. 제가 말씀드릴 수 있는 것은 그런 경로가 존재한다는 것까지입니다.
그리고 제 경우에도 부동산이 “원래는 내야 한다”고 말한 근거가 특약이었는지 관행이었는지는 확인하지 못했습니다. 지금 같은 상황에 계신 분이라면, 저와 달리 계약서 특약란을 먼저 펴 보시기를 권합니다.
얼마를 말하는 건가 — 중개보수 요율
금액이 어떻게 계산되는지도 짚고 넘어가겠습니다. 주택 임대차의 중개보수 상한요율은 국토교통부령 별표 1이 정하고 있고, 실제 요율은 그 범위 안에서 시·도 조례가 정합니다.
| 거래내용 | 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|---|
| 주택 임대차 등 | 5천만원 미만 | 1천분의 5 (0.5%) | 20만원 |
| 주택 임대차 등 | 5천만원 이상 1억원 미만 | 1천분의 4 (0.4%) | 30만원 |
| 주택 임대차 등 | 1억원 이상 6억원 미만 | 1천분의 3 (0.3%) | 한도액 없음 |
| 주택 임대차 등 | 6억원 이상 12억원 미만 | 1천분의 4 (0.4%) | 한도액 없음 |
| 주택 임대차 등 | 12억원 이상 15억원 미만 | 1천분의 5 (0.5%) | 한도액 없음 |
| 주택 임대차 등 | 15억원 이상 | 1천분의 6 (0.6%) | 한도액 없음 |
※ 위 표는 주택 임대차 등에 적용되는 상한이며, 매매·교환에는 다른 요율이 적용됩니다. 실제 금액은 시·도 조례가 정한 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정합니다. 서울특별시 조례의 별표는 같은 수치를 두면서, 계산한 금액이 한도액보다 크면 한도액으로 한다는 비고를 달아 두었습니다. 이 요율은 2021년 10월 19일 이후 계약을 체결하는 경우부터 적용됩니다.
월세는 거래금액을 환산해서 봅니다. (월 차임액 × 100) + 보증금이 기본이고, 그렇게 합산한 금액이 5천만원 미만이면 (월 차임액 × 70) + 보증금으로 계산합니다. 보증금 1천만원에 월세 50만원이라면 1천만원 + 5천만원 = 6천만원이 되어, 1억원 미만 구간의 0.4%와 한도액 30만원을 함께 보게 됩니다.
한 가지 더 있습니다. 원룸으로 쓰이더라도 오피스텔이면 요율 체계가 다릅니다. 전용면적 85제곱미터 이하이면서 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설(전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함합니다)을 모두 갖춘 오피스텔은 별표 2의 요율 범위에서 정하며, 임대차 등의 상한요율은 1천분의 4입니다. 그 요건을 갖추지 못하면 거래금액의 1천분의 9 이내에서 협의로 정합니다. 두 경우 모두 상한이므로 실제 금액은 그보다 낮게 정해질 수 있습니다.
묵시적 갱신 3개월과 헷갈리는 자리
여기서 오해가 가장 많이 생깁니다. “3개월치만 내면 된다더라”는 이야기를 듣고 자기 상황에 그대로 대입하는 경우입니다.
주택임대차보호법의 3개월은 묵시적 갱신이 된 경우에 관한 규정입니다. 조문은 “제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우” 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 정하고 있습니다. 계약갱신요구권을 행사해 갱신된 임대차의 해지에도 이 조문이 준용됩니다.
| 구분 | 묵시적 갱신 이후의 해지 | 계약기간 중 중도해지 |
|---|---|---|
| 전제 | 묵시적 갱신이 성립했거나, 갱신요구권으로 갱신된 상태 | 최초 계약기간이 아직 남아 있는 상태 |
| 근거 | 주택임대차보호법 제6조의2(제6조의3제4항이 준용) | 위 조문은 적용되지 않습니다 |
| 3개월 | 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 경과 시 효력 발생 | 이 3개월을 그대로 대입할 수 없습니다 |
| 실무상 다뤄지는 방식 | 조문이 정한 절차대로 | 계약서 특약과 당사자 합의 |
묵시적 갱신이 성립하려면, 임대인이 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건변경 통지를 하지 않았어야 합니다. 임차인도 2개월 전까지 통지하지 않은 경우가 같습니다. 다만 2기의 차임액에 달하도록 연체했거나 임차인의 의무를 현저히 위반한 경우에는 이 조항이 적용되지 않습니다.
계약기간 중에 나가는 경우에는 민법 쪽을 함께 보게 됩니다. 민법은 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 때에는 해지통고 규정을 준용한다고 정합니다. 뒤집어 보면, 그런 유보 약정이 없을 때 어떻게 되는지가 계약서와 합의의 영역으로 남는다는 뜻입니다.
묵시적 갱신 쪽에 해당하시는 분은 통보 시점과 퇴거일 계산을 따로 정리한 글이 있으니 함께 보시면 좋겠습니다. → 월세 묵시적갱신 퇴거, 언제 통보하고 며칠 뒤 나갈까
보증금 돌려받는 시점과의 관계
중도해지에서 실제로 사람을 가장 초조하게 만드는 것은 복비보다 보증금입니다.
주택임대차보호법은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정하고 있습니다. 이 조항은 기간 종료를 전제로 하고 있어서, 중도해지의 효력이 생긴 시점과 어떻게 연결되는지는 사안에 따라 달리 볼 여지가 있습니다.
보증금을 받지 못한 채 이사해야 하는 상황이라면 임차권등기명령이라는 제도가 있습니다. 다만 이 제도 역시 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우를 요건으로 하고 있으니, 자신의 상황이 그 요건에 해당하는지부터 확인하셔야 합니다.
퇴거 정산에서 함께 걸리는 것이 원상복구와 관리비 항목입니다. 도배·장판을 어디까지 해야 하는지, 매달 낸 장기수선충당금을 돌려받을 수 있는지는 복비와 별개의 셈이므로 따로 챙기시는 편이 낫습니다.
이중으로 내게 되는 경우
“들어올 때 냈는데 나갈 때 또 내라고 한다”는 이야기도 자주 나옵니다. 이 부분은 조문을 보면 구조가 조금 정리됩니다.
| 상황 | 어떻게 보나 |
|---|---|
| 지금 사는 집에서 나가면서 발생하는 비용 | 그 집에 관한 새 중개계약에서 생기는 것입니다 |
| 새로 들어가는 집에서 내는 비용 | 다른 물건, 다른 계약이므로 별개로 계산됩니다 |
| 한 계약에서 임대인·임차인이 각각 내는 것 | 시행규칙이 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받도록 정한 구조입니다 |
즉 두 번 나가는 돈이 곧바로 잘못된 청구라는 뜻은 아닙니다. 서로 다른 계약이면 각각 계산되는 것이 원칙에 가깝습니다.
다만 한도를 넘는 청구는 별개의 문제입니다. 공인중개사법은 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 정해진 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 금지하고 있고, 이를 위반하면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다. 이 조항은 법정 한도를 초과하는 경우에 걸리는 것이므로, 한도 안의 금액을 두고 이 조항을 들 수는 없습니다.
계산이 맞는지 확인하려면 앞의 요율표와 환산식으로 상한을 먼저 구한 뒤, 청구액과 비교해 보시면 됩니다. 중개보수와는 별개로, 집주인이 보증금 일부를 월세로 돌리자고 할 때 적용되는 기준은 전월세 전환율 글에서 따로 다뤘습니다.
중개보수는 시·도 조례가 정한 요율한도 이내에서 협의로 정해집니다. 청구액을 받기 전에 상한부터 확인해 보세요.
중개보수 상한요율 원문 보기링크는 새 창으로 열립니다 · 제도·수치는 변동될 수 있으니 공식 사이트에서 확인하세요.
자주 묻는 질문
계약 기간이 남았는데 나가면 복비는 무조건 세입자가 내나요?
법령에서 그렇게 정한 조문은 이 글에서 확인하지 못했습니다. 다만 법령이 그런 부담을 배제한다고 밝혀 둔 것도 아닙니다. 공인중개사법령이 정하는 것은 중개보수를 중개의뢰인으로부터 받는다는 점과 그 상한이며, 실제 부담은 계약서 특약과 당사자 합의에서 갈립니다. 계약서 특약란을 먼저 확인해 보시기를 권합니다.
제가 후임 세입자를 직접 데려오면 복비를 안 내도 되나요?
자동으로 그렇게 되지는 않습니다. 조문상 중개는 거래를 알선하는 것을 뜻하고 거래계약서 작성 의무도 중개가 완성된 때를 전제로 하지만, 이는 조문의 문언일 뿐 개별 사안의 결론이 아닙니다. 무엇을 의뢰하고 보수를 어떤 기준으로 산정하는지 미리 확인하시는 편이 안전합니다.
친구에게 넘기려는데 집주인 동의가 꼭 필요한가요?
민법은 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 정하고 있고, 이를 위반하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정합니다. 동의를 받고 진행하시는 것이 안전합니다.
보증금 1천만원에 월세 50만원이면 복비 상한은 얼마인가요?
거래금액은 (50만원 × 100) + 1,000만원 = 6,000만원으로 환산됩니다. 5천만원 이상 1억원 미만 구간이므로 상한요율 0.4%와 한도액 30만원을 함께 보게 되며, 실제 금액은 시·도 조례의 요율한도 이내에서 협의로 정해집니다. 지역 조례를 함께 확인하셔야 합니다.
원룸인데 오피스텔이면 요율이 달라지나요?
달라질 수 있습니다. 전용면적 85제곱미터 이하이면서 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설(전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함합니다)을 모두 갖춘 오피스텔은 별표 2의 요율 범위에서 정하며, 임대차 등의 상한요율은 1천분의 4입니다. 그 요건을 갖추지 못하면 거래금액의 1천분의 9 이내에서 협의로 정합니다. 어느 쪽이든 상한이므로 실제 금액은 그보다 낮게 정해질 수 있습니다.
정리
월세 계약 중도해지 복비는 “법이 정한 의무”와 “실제로 내는 돈”이 겹치지 않는 대표적인 자리입니다.
- 공인중개사법령이 정하는 것은 중개의뢰인으로부터 받는다는 점과 상한·산정 방식입니다.
- 중도해지 시 누가 부담하는지를 정한 조문은 이 글에서 확인하지 못했고, 법령이 그 부담을 배제한다고 밝혀 둔 것도 아닙니다.
- 그래서 실제 부담은 계약서 특약과 합의에서 갈립니다.
- 후임을 직접 데려오는 것은 비용을 없애는 방법이 아니라 의뢰 범위를 다시 정할 자리를 만드는 일이며, 결과는 합의에 따라 달라집니다. 임대인 동의 없는 양도·전대는 해지 사유가 될 수 있습니다.
- 묵시적 갱신의 3개월은 갱신된 경우의 규정이므로, 계약기간 중 중도해지에 그대로 대입할 수 없습니다.
지금 하실 일 한 가지는 계약서 특약란을 펴서 중도해지·중개보수에 관한 문구가 있는지 확인하는 것입니다. 그 한 줄이 있는지 없는지에 따라 대화의 출발점이 완전히 달라집니다.
출처 및 기준일
- 국가법령정보센터 — 공인중개사법 제2조(정의) (2026-08-01 확인)
- 국가법령정보센터 — 공인중개사법 제26조(거래계약서의 작성 등) (2026-08-01 확인)
- 국가법령정보센터 — 공인중개사법 제32조(중개보수 등) (2026-08-01 확인)
- 국가법령정보센터 — 공인중개사법 제33조(금지행위) (2026-08-01 확인)
- 국가법령정보센터 — 공인중개사법 제49조(벌칙) (2026-08-01 확인)
- 국가법령정보센터 — 공인중개사법 시행령 제27조의2(중개보수의 지급시기) (2026-08-01 확인)
- 국가법령정보센터 — 공인중개사법 시행규칙 제20조(중개보수 및 실비의 한도 등) (2026-08-01 확인)
- 국가법령정보센터 — 공인중개사법 시행규칙 [별표 1] 주택 중개보수 상한요율 (2026-08-01 확인)
- 국가법령정보센터 — 공인중개사법 시행규칙 [별표 2] 오피스텔 중개보수 요율 (2026-08-01 확인)
- 국가법령정보센터 — 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례 (2026-08-01 확인)
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) (2026-08-01 확인)
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) (2026-08-01 확인)
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) (2026-08-01 확인)
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) (2026-08-01 확인)
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) (2026-08-01 확인)
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제10조(강행규정) (2026-08-01 확인)
- 국가법령정보센터 — 민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) (2026-08-01 확인)
- 국가법령정보센터 — 민법 제636조(기간의 약정있는 임대차의 해지통고) (2026-08-01 확인)
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 — 이사 > 집 계약하기 > 중개보수 등 확인하기 (2026-08-01 확인)
기준일: 2026년 8월 1일. 공인중개사법 [시행 2026. 2. 15.] · 같은 법 시행령 [시행 2026. 1. 1.] · 같은 법 시행규칙 [시행 2024. 7. 10.] · 주택임대차보호법 [시행 2026. 1. 2.] · 민법 [시행 2026. 3. 17.] · 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례 [시행 2022. 12. 30.] 기준으로 확인했습니다.
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 중개보수 부담과 중도해지 조건은 계약서 특약·당사자 합의·지역 조례에 따라 달라질 수 있고, 법령과 조례는 개정될 수 있습니다. 실제 판단이 필요한 상황에서는 계약서 원문을 확인하시고 관할 시·군·구 부동산 담당 부서, 한국공인중개사협회 또는 대한법률구조공단 등 공식 창구에서 확인하시기 바랍니다.
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