공동명의 종부세, 특례 신청이 유리한 경우와 아닌 경우

부부가 절반씩 나눠 가진 집 한 채가 있고, 남편은 71세에 18년째 보유, 아내는 58세라고 해보겠습니다. 이 부부가 9월에 무엇을 적어 내느냐에 따라 세액이 갈립니다. 공동명의 종부세는 부부가 각자 내는 방식과 1세대 1주택자 특례를 신청하는 방식 중에서 고를 수 있는데, 특례를 신청하면 기본공제가 각자 9억원씩 합계 18억원에서 12억원으로 줄어드는 대신 고령자·장기보유 세액공제가 최대 80%까지 열립니다. 그래서 세액공제를 받을 조건이 안 되면 각자 내는 쪽이, 최대치에 가까우면 특례 쪽이 유리해지는 구조입니다.

앞의 부부는 예시이고, 실제 결론은 공시가격과 지분, 나이와 보유기간에 따라 달라집니다. 이 글에서는 두 방식의 이름과 차이, 올해 적용되는 숫자, 조건별로 어느 쪽이 앞서는지, 신청과 변경은 언제 어떻게 하는지, 그리고 애초에 특례가 적용되지 않는 경우까지 순서대로 정리했습니다.

올해 9월에 정해야 하는 것은 두 가지 방식 중 하나입니다

종합부동산세는 사람별로 매기는 세금입니다. 과세기준일 현재 주택분 재산세 납세의무자가 종합부동산세를 낼 의무를 집니다. 부부가 집 한 채를 절반씩 가지고 있으면 원칙적으로 두 사람이 각각 자기 지분에 대해 납세의무를 집니다. 이것이 흔히 “각자 납부”라고 불리는 방식이고, 이 글에서는 개별 과세라고 부르겠습니다.

여기에 예외가 하나 붙어 있습니다. 세대원 중 1인이 배우자와 공동으로 1주택을 소유하고 그 세대원과 다른 세대원이 다른 주택을 소유하지 않은 경우에는, 두 사람 중 한 명을 그 주택의 납세의무자로 할 수 있습니다. 이것이 공동명의 1주택자 특례입니다. 신청하면 그 사람을 1세대 1주택자로 보아 과세표준과 세율, 세액을 계산합니다.

중요한 것은 이 특례가 자동으로 적용되지 않는다는 점입니다. 조문은 특례를 적용받으려는 납세의무자가 당해 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할세무서장에게 신청해야 한다고 정하고 있습니다. 올해 계산의 기준이 되는 과세기준일은 6월 1일입니다. 종합부동산세법은 과세기준일을 재산세 과세기준일로 한다고만 정하고 있고, 매년 6월 1일이라는 날짜는 지방세법에 적혀 있습니다.

공동명의 종부세, 올해 적용되는 눈금은 12억원과 60%입니다

요즘 기사에서 시가 30억원(공시가격 20억원) 아파트를 놓고 52만원과 190만원을 비교한 계산을 보셨을 수 있습니다. 그 숫자를 올해 판단에 그대로 쓰면 곤란합니다. 눈금이 다르기 때문입니다. 참고로 그 기사의 금액은 종합부동산세에 농어촌특별세를 포함한 값이고, 이 글 뒤쪽의 계산 예시는 종합부동산세만 계산한 값이어서 세목 범위도 서로 다릅니다.

뉴시스는 2026년 8월 11일 기사에서 “2028년부터 종합부동산세 개편안 시행을 전제로” 시뮬레이션했다고 밝혔고, 매일경제도 2026년 8월 10일 기사에서 2028년 기준으로 계산했다고 적었습니다. 두 기사 모두 전제를 스스로 밝혔습니다. 다만 그 전제가 올해가 아닙니다. 기사에 나오는 기본공제 14억원, 공정시장가액비율 80%와 70%, 세액공제 상한 같은 항목은 모두 개편안에서 논의되는 내용이며 입법 과정에서 달라질 수 있습니다.

올해분에 적용되는 숫자는 다릅니다. 기본공제는 1세대 1주택자가 12억원, 그 외의 자가 9억원입니다. 공정시장가액비율은 시행령이 100분의 60으로 정하고 있고, 이 비율은 1세대 1주택자인지 여부에 따라 갈리지 않습니다. 확인한 범위에서 시행령 조문에는 그런 구분이 들어 있지 않았습니다. 그리고 2025년 12월 23일 개정된 법률의 부칙 적용례에도 특례 조항인 제10조의2는 들어 있지 않아, 특례의 구조는 올해도 그대로입니다.

개편안이 무엇을 어떻게 바꾸려 하는지는 종부세 개편안의 시행일과 기본공제를 정리한 글에서 따로 다뤘습니다. 발표 당시의 전체 쟁점은 2026년 부동산 세제개편안을 정리한 글을 참고하시면 됩니다. 이 글은 올해 9월에 내려야 하는 결정만 다룹니다.

무엇이 갈리는지는 공제와 세액공제 두 가지입니다

두 방식의 차이는 결국 두 항목에서 나옵니다.

첫째는 기본공제입니다. 특례를 신청하지 않으면 부부는 각자 9억원씩, 합계 18억원을 공제받습니다. 시행령은 1세대 1주택자를 “세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우”로 정의하는데, 부부 공동명의는 세대원 두 명이 소유한 형태여서 이 정의에 해당하지 않습니다. 그래서 각자에게 “그 외의 자” 기준인 9억원이 적용됩니다. 반대로 특례를 신청하면 한 사람을 1세대 1주택자로 보므로 공제는 12억원 하나가 됩니다.

둘째는 세액공제입니다. 고령자·장기보유 세액공제는 1세대 1주택자에 해당하는 경우의 세액에서 빼는 항목입니다. 따라서 특례를 신청하지 않으면 이 공제를 적용받을 여지가 없습니다. 특례를 신청하면 연령별 공제와 보유기간별 공제를 중복해서 적용할 수 있고, 두 공제율의 합계는 100분의 80 범위 안에서 적용됩니다.

구분	특례 미신청(개별 과세)	특례 신청
기본공제	각자 9억원 (부부 합계 18억원)	12억원
과세표준 산정	각자 자기 지분으로	배우자 지분을 합산해서
공정시장가액비율	100분의 60	100분의 60
고령자 세액공제	해당 없음	60세 이상 65세 미만 20%, 65세 이상 70세 미만 30%, 70세 이상 40%
장기보유 세액공제	해당 없음	5년 이상 10년 미만 20%, 10년 이상 15년 미만 40%, 15년 이상 50%
두 공제의 합계	해당 없음	100분의 80 범위 안에서 중복 적용

위 표는 2026년분 현행 기준입니다. 보유세 전체가 궁금하시다면 재산세 쪽 계산은 성격이 다르므로 주택 재산세의 세율과 과세표준을 정리한 글을 함께 보시면 도움이 됩니다.

세액공제는 신청서에 적은 한 사람을 기준으로 계산됩니다

여기가 이 결정에서 가장 덜 알려진 지점입니다.

특례를 신청할 때는 부부 중 한 명을 정해야 합니다. 시행령은 그 사람을 “공동 소유자간 합의로 정한 사람”이라고 정하고 있습니다. 그리고 세액공제를 계산할 때는 그 사람의 연령과 보유기간을 기준으로 삼습니다. 배우자의 나이나 보유기간은 기준이 되지 않습니다.

앞머리에서 든 예시로 돌아가 보겠습니다. 남편이 71세이고 두 사람 모두 18년째 보유 중이라면, 남편을 신청자로 적을 경우 연령 40%와 보유기간 50%를 합해 90%가 되지만 합계 한도가 80%이므로 80%가 적용됩니다. 아내를 적으면 연령 공제는 없고 보유기간 50%만 남습니다. 같은 집, 같은 해인데 신청서의 이름 한 칸으로 공제율이 달라지는 셈입니다.

한 번 정한 사람을 바꿀 수도 있습니다. 시행규칙은 변경신청을 해야 하는 경우를 네 가지로 열거하는데, 그중 하나가 공동명의 1주택자를 변경하려는 경우입니다. 즉 나이가 들어 연령 공제 구간에 들어서면 그 시점에 신청자를 바꾸는 선택지가 열려 있습니다.

어느 쪽이 앞서는지는 연령과 보유기간이 정합니다

아래는 이해를 돕기 위한 예시 계산입니다. 특정 사례의 결론이 아니며, 실제 고지세액과는 다를 수 있습니다.

계산 전제는 다음과 같습니다. 기준연도는 2026년분이고 과세기준일은 6월 1일입니다. 부부가 지분을 각각 50%씩 보유했다고 가정했고, 공정시장가액비율은 100분의 60을 적용했습니다. 세율은 2주택 이하 소유자에게 적용되는 표를 썼습니다. 재산세로 부과된 세액의 공제와 세부담 상한, 부가되는 세목은 반영하지 않았습니다.

부부 합산 공시가격	개별 과세(두 사람 합계)	특례·세액공제 0%	특례·세액공제 80%
18억원	0원	192만원	38만 4천원
20억원	60만원	276만원	55만 2천원
30억원	384만원	840만원	168만원

읽는 방법은 이렇습니다. 지분을 절반씩 가진 부부라면 합산 공시가격이 18억원 이하일 때 각자의 지분 가액이 9억원 이하가 되어 개별 과세에서는 과세표준이 0이 됩니다. 조문이 공제 후 금액이 영보다 작은 경우 영으로 본다고 정하고 있기 때문입니다. 이 구간에서는 특례를 신청할 이유를 찾기 어렵습니다.

다만 이 18억원이라는 선은 지분이 절반씩일 때의 숫자입니다. 기본공제는 사람별로 9억원씩 적용되므로, 지분이 한쪽으로 기울어 있으면 합산 공시가격이 18억원 이하여도 지분이 큰 쪽에서 과세표준이 생길 수 있습니다. 지분 비율이 다른 경우에는 각자의 지분 가액을 따로 계산해 보셔야 합니다.

그 위 구간에서는 세액공제를 얼마나 받을 수 있는지가 방향을 정합니다. 세액공제 조건이 안 되는 부부, 예를 들어 두 사람 모두 60세 미만이고 보유기간이 5년에 못 미치면 특례를 신청해도 공제받을 항목이 없어 공제액만 18억원에서 12억원으로 줄어듭니다. 반대로 한 사람이 70세 이상이고 15년 이상 보유했다면 합계 80% 한도까지 공제가 열려 결과가 뒤집힙니다.

앞서 본 신청자 선택도 여기서 다시 작동합니다. 공시가격 30억원 예시에서 80%가 적용되면 168만원이지만 50%만 적용되면 420만원이 되어, 개별 과세의 384만원보다 오히려 커집니다. 특례가 유리한지 아닌지는 신청 여부만이 아니라 누구를 적는지까지 함께 봐야 정해집니다.

신청과 변경은 9월 16일부터 30일 사이에 합니다

제출 서류는 시행규칙이 정한 별지 제30호서식인 종합부동산세 공동명의 1주택자 특례 신청서이고, 제출할 때 혼인관계증명서를 첨부해야 합니다. 건물등기사항증명서는 세무서장이 행정정보 공동이용을 통해 확인하도록 되어 있습니다.

한 번 신청하면 매년 다시 낼 필요는 없습니다. 시행령은 신청을 한 연도의 다음 연도부터는 정해진 사항이 변경된 경우에 같은 기간에 변경신청을 하도록 정하고 있습니다. 그 “변경된 경우”는 시행규칙에 네 가지로 열거되어 있습니다. 해당 주택의 소유자가 변경된 경우, 지분율이 변경된 경우, 공동명의 1주택자를 변경하려는 경우, 그리고 특례의 적용을 받지 않으려는 경우입니다.

특례를 그만두는 것도 이 네 번째 항목에 해당합니다. 언론에서는 이를 “철회”라고 부르기도 하지만 조문에 쓰인 용어는 변경신청입니다. 신청서 이름도 (변경)신청서로 되어 있어 같은 서식으로 처리하도록 되어 있습니다.

다만 지나간 연도분을 나중에 소급해 신청하는 제도는 아닙니다. 특례 조항이 신설될 때의 부칙은 이 규정을 법 시행 이후 신청 또는 신고한 분부터 적용한다고 정했습니다. 올해 판단은 올해 기간에 하셔야 합니다.

9월에 정한 결과는 연말에 확인됩니다. 종합부동산세는 관할세무서장이 세액을 결정해 해당 연도 12월 1일부터 12월 15일까지 부과·징수하며, 이 기간을 조문에서 납부기간이라고 부릅니다. 납부고지서는 납부기간이 시작되기 5일 전까지 발급하도록 되어 있습니다. 신고납부방식을 택하는 경우에는 같은 기간에 직접 신고하고, 그때는 세무서장의 결정이 없었던 것으로 봅니다.

이런 경우에는 특례 자체가 적용되지 않습니다

방식을 고르기 전에 특례 대상인지부터 확인하는 편이 빠릅니다.

• 부부가 아닌 사람과 공동으로 소유한 경우입니다. 조문은 세대원 중 1인이 그 배우자와 공동으로 1주택을 소유한 경우를 전제합니다.
• 그 세대원이나 다른 세대원이 다른 주택을 가지고 있는 경우입니다. 다만 조문은 이 “다른 주택”에서 합산배제 대상 주택 중 대통령령으로 정하는 주택은 제외한다고 괄호로 덧붙이고 있어, 합산배제 주택을 가졌다고 해서 곧바로 탈락하지는 않습니다.
• 부부 중 한 사람이라도 소득세법상 거주자가 아닌 경우입니다. 시행령은 두 사람이 모두 거주자일 것을 요구합니다.
• 배우자가 다른 주택의 부속토지를 소유하고 있는 경우입니다. 시행령이 단서로 제외하고 있는 항목입니다.

보유기간이 5년에 못 미치는 경우는 성격이 조금 다릅니다. 특례 자체는 신청할 수 있지만 장기보유 세액공제의 요건인 “과세기준일 현재 5년 이상 보유”를 충족하지 못하는 것입니다. 조문이 5년 미만을 배제한다고 따로 정해 둔 것은 아니고, 요건을 채우지 못해 공제가 생기지 않는 구조입니다. 연령 공제는 보유기간과 별개이므로 60세 이상이라면 그 부분은 남습니다.

자주 묻는 질문

정리

부부 공동명의 1주택은 개별 과세와 1세대 1주택자 특례 중 하나를 고르는 문제이고, 그 선택은 9월 16일부터 30일 사이에만 할 수 있습니다. 특례를 신청하면 기본공제가 합계 18억원에서 12억원으로 줄지만 고령자·장기보유 세액공제가 합계 80% 한도까지 열립니다. 그래서 세액공제를 받을 조건이 안 되면 개별 과세가, 조건이 충분하면 특례가 앞서는 경우가 많습니다. 여기에 신청서에 누구를 적는지가 공제율을 다시 바꿉니다.

요즘 기사에 나오는 계산은 대부분 2028년 개편안을 전제로 한 것이므로, 올해 결정에는 현행 기준인 12억원과 100분의 60을 적용해 따져 보셔야 합니다. 다음 행동은 하나입니다. 올해 6월 1일 기준 공시가격과 두 사람의 나이·보유기간을 확인한 뒤, 9월 16일 전에 어느 쪽으로 갈지 정해 두시면 됩니다.

출처 및 기준일

• 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 제3조(과세기준일)
• 국가법령정보센터 — 지방세법 제114조(과세기준일)
• 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 제7조(납세의무자)
• 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 제8조(과세표준)
• 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 제9조(세율 및 세액)
• 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 제10조의2(공동명의 1주택자의 납세의무 등에 관한 특례)
• 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 시행령 제2조의3(1세대 1주택의 범위)
• 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 시행령 제2조의4(공정시장가액비율)
• 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 시행령 제5조의2(공동명의 1주택자에 대한 납세의무 등에 관한 특례)
• 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 시행규칙 제4조의12(공동명의 1주택자 적용 신청 등)
• 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 제16조(부과ㆍ징수 등)

본문에서 언급한 개편안 시뮬레이션 보도(법령이 아니며 2028년 시행을 전제로 한 계산입니다)

• 뉴시스 기사 — 30억 아파트 공동명의 때…개별과세 52만원 vs 특례 190만원 (2026.8.11.)
• 매일경제 기사 — 40억 아파트 종부세, 부부 각자 내야 ‘1주택 특례’보다 덜 낸다 (2026.8.10.)

기준일: 2026년 8월 기준. 종합부동산세법 [시행 2026. 1. 1.], 같은 법 시행령 [시행 2026. 2. 27.], 같은 법 시행규칙 [시행 2026. 3. 20.] 기준으로 확인했습니다.

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 특정 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 제도와 수치는 개정될 수 있고 개별 사정에 따라 적용이 달라질 수 있으므로, 신청 전에 국세청 또는 관할세무서에서 확인하시기 바랍니다. 본문의 계산은 명시한 전제에서 산출한 예시이며 실제 고지세액과 다를 수 있습니다.