2026 부동산 세제개편안 종부세·양도세 장특공제 쟁점 총정리

2026 부동산 세제개편안 종부세·양도세 장특공제 쟁점 총정리

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FinanceLab 운영자

2026년 부동산 세제개편안은 2026년 8월 3일 재정경제부가 발표했고, 지금은 개정법률안이 입법예고 단계에 있습니다. 양도소득세 장기보유특별공제는 “폐지”가 아니라 이름과 구조를 바꾸는 내용으로 담겨 있고, 화제가 된 공제 한도 10억원도 개정안 원문에서는 2029년 이후에 적용되는 값입니다.

집 한 채를 오래 보유해 온 1주택자, 초고가 주택 보유자, 매도 시기를 저울질하는 다주택자, 토지를 가진 분까지 이번 개편안의 영향을 받습니다. 이 글은 뉴스 제목이 줄여 전한 부분을 개정안 원문 문장과 현행 법령 조문으로 나눠 담았습니다. 아래 개편 내용은 모두 국회 의결 전 단계라는 점을 전제로 읽어 주시기 바랍니다.

2026 부동산 세제개편안 장기보유특별공제가 주택은 장기거주 소득공제 주택 외는 장기보유 소득공제로 갈리고 부칙은 2027년 1월 1일 시행에 제95조는 2028년 1월 1일 시행 공제 한도는 2028년 20억원 2029년 이후 10억원

2026 부동산 세제개편안, 지금까지 확정된 사실

먼저 확실한 것부터 정리합니다. 재정경제부는 2026년 8월 3일 “2026년 세제개편안”을 발표했습니다. 그리고 그 내용을 담은 개정법률안이 8월 4일부터 입법예고에 들어갔습니다. 부동산 세제와 관련된 공고는 두 건으로 나뉘어 있습니다. 양도소득세와 장기보유특별공제는 소득세법 개정안(재정경제부공고 제2026-213호), 종합부동산세는 종합부동산세법 개정안(재정경제부공고 제2026-216호)입니다.

확정된 사실내용
발표2026년 8월 3일 재정경제부 “2026년 세제개편안” 발표
소득세법 개정안재정경제부공고 제2026-213호 · 소관 재정경제부 소득세제과 · 양도세·장기보유특별공제 담당
종합부동산세법 개정안재정경제부공고 제2026-216호 · 소관 재정경제부 조세개혁추진단
의견 접수기간두 건 모두 2026년 8월 4일부터 8월 20일까지
법령 종류두 건 모두 “법률” — 국회 의결을 거쳐야 하는 단계입니다
남은 절차입법예고 의견 수렴 → 정부안 확정 → 국회 심의·의결 → 공포

여기까지가 지금 “확정”이라고 부를 수 있는 범위입니다. 아래 개편 내용은 전부 입법예고된 개정안의 내용이며, 공고문의 서술어도 “변경함”, “전환함”, “적용함”처럼 앞으로 그렇게 하겠다는 형태입니다.

시행일은 공고문 본문이 아니라 붙임 법령안의 부칙에 적혀 있습니다. 소득세법 개정법률안 부칙 제1조는 “이 법은 2027년 1월 1일부터 시행한다”로 정하면서, 제95조(장기보유특별공제)와 제104조제1항제8호·제9호(비사업용 토지 세율) 등은 2028년 1월 1일부터 시행한다는 예외를 따로 두고 있습니다. 종합부동산세법 개정법률안 부칙도 2027년 1월 1일 시행을 원칙으로 하고 제14조만 2028년 1월 1일로 정합니다. 다만 이 날짜는 개정안이 그대로 국회를 통과했을 때의 일정이므로, 확정된 시행일이 아니라 개정안이 정한 예정일로 읽어야 합니다.

종합부동산세 개편, 개정안에 담긴 내용과 남은 절차

종합부동산세는 이번 개편의 두 축 가운데 하나입니다. 종합부동산세법 개정안은 주택 수 대신 주택 가액과 실거주 여부를 기준으로 삼는 방향을 담고 있습니다. 다만 이 글은 양도세 장기보유특별공제를 중심으로 다루므로, 종부세는 현행 기준과 개정안의 방향까지만 짚습니다.

종부세도 세율과 공제액이 연도별로 갈립니다. 그 단계를 생략하는 것이 아니라, 기본공제 14억원과 9억원이 거주 여부로 갈리는 구조, 세율 구간별 수치, 세액공제 계산과 신청 절차, 부칙이 정한 시행 일정까지 거주 여부로 갈리는 종부세 기본공제와 시행일에서 조문 단위로 따로 정리해 두었습니다. 종부세 숫자를 직접 맞춰 봐야 한다면 그 글이 이 글보다 자세합니다.

항목현행(법령·확정)개정안이 정한 내용(입법예고 중)
공정시장가액비율 — 주택분법률은 100분의 60부터 100분의 100까지 범위에서 대통령령으로 정하도록 하고, 현행 시행령이 정한 주택분 적용값은 60%그 범위의 하한을 100분의 60에서 100분의 70으로 상향하는 내용
공정시장가액비율 — 토지분현행 시행령이 정한 토지분 적용값은 100%입니다. 주택분과 값이 다릅니다토지분도 하한을 100분의 60에서 100분의 70으로 상향하는 내용
종합합산 토지 세율과세표준 45억원 초과 구간에 세율이 따로 있습니다그 구간 세율을 올리는 내용. 부칙은 이 조문만 2028년 1월 1일 시행으로 정합니다
세율 체계3주택 이상 소유자에게 중과세율 적용주택 수 기준에서 가액 기준으로 단계적으로 일원화하는 내용. 과세표준 6억원 초과 12억원 이하 구간은 1천분의 10에서 1천분의 13으로 올립니다. 그 밖의 구간은 2027년과 2028년 이후가 다르게 정해져 있어, 구간별 수치는 아래 종부세 전용 글에서 확인하시는 편이 정확합니다
1세대 1주택 세액공제연령별 공제와 보유기간별 공제를 공제율 합계 80% 범위에서 중복 적용보유공제를 거주기간에 따른 공제로 개편하는 내용. 공제율과 최대공제액도 연도별로 갈리므로 종부세 전용 글에서 확인하시기 바랍니다

표의 세율 표기는 읽는 방법을 한 번 짚어 둘 필요가 있습니다. 개정안이 쓴 “1천분의 10″과 “1천분의 13″은 1,000분의 1을 단위로 한 표기라서, 백분율로 옮기면 1.0%에서 1.3%가 됩니다. 10%에서 13%로 오르는 것이 아닙니다.

표에서 한 가지 더 짚어 둘 것이 있습니다. 개정안이 손대는 것은 1주택자의 보유공제이며, 연령에 따른 공제를 줄인다는 내용은 종합부동산세법 개정안 주요내용에 들어 있지 않습니다. 연령 공제가 줄어든다는 이야기와는 다릅니다. 공제율 구간과 연도별 최대공제액처럼 실제 계산에 쓰는 값은 위에 링크한 종부세 전용 글에서 조문과 함께 정리했습니다.

부부가 집 한 채를 공동으로 가진 경우에는 이 세액공제가 자동으로 적용되지 않고 별도의 신청 여부에 따라 갈립니다. 그 갈림길은 공동명의 종부세 특례 신청이 유리한 경우와 아닌 경우에서 다뤘습니다.

양도세 장기보유특별공제, 개정안이 정한 공제율과 연도별 단계

두 번째 축이자 이번 개편안에서 가장 많이 검색된 쟁점입니다. 소득세법 개정안은 현행 장기보유특별공제를 주택과 주택 외로 나누고, 주택은 “장기거주 소득공제”, 주택 외는 “장기보유 소득공제”로 이름을 바꾸는 내용을 담고 있습니다. 제도가 사라지는 것이 아니라 둘로 갈리면서 각각 새 이름을 갖는 구조입니다.

현행 기준부터 확인해 두는 편이 비교에 도움이 됩니다. 지금은 보유기간 3년 이상인 자산에 보유기간별 공제율이 적용되고, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택에 해당하면 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 합산합니다. 다만 미등기양도자산과 조정대상지역 다주택 중과 대상 주택은 현행법에서도 장기보유특별공제 대상에서 제외돼 있습니다.

구분현행(소득세법·확정)개정안이 정한 내용(입법예고 중)
제도 이름장기보유특별공제 하나주택은 장기거주 소득공제, 주택 외는 장기보유 소득공제로 이원화하는 내용
주택 외 공제율보유 3년 이상 6%부터 15년 이상 30%까지이름을 장기보유 소득공제로 바꾸고 신설 제95조제3항에 같은 표를 두는 내용(공제율은 현행과 같습니다)
1세대 1주택 공제율보유기간별 최대 40% + 거주기간별 최대 40%(거주 공제 첫 구간은 보유기간 3년 이상인 경우로 한정)주택을 따로 떼어 「장기거주 소득공제」로 이원화하고, 연도별 표로 공제율을 조정하는 내용(아래 표 참조)
공제금액 한도금액 한도 없음한도를 신설하고 2027년 유예 후 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원으로 단계 적용하는 내용
전환 시점—2027년 유예를 거쳐 2028년부터 단계적으로 전환하는 내용
비사업용 토지보유기간 요건을 채우면 공제 적용2028년 1월 1일 이후 양도분부터 장기보유특별공제를 적용하지 않는 내용

공제율도 이미 공개돼 있습니다. 공고문 주요내용에는 없지만, 붙임 법령안에 표로 실려 있습니다. 개정안 제안이유는 이 항목을 “주택 장기보유특별공제 공제방식 및 공제율 조정(안 제95조제2항)”이라고 적고 있습니다.

표는 연도별로 갈립니다. 그리고 뒤 연도 표에서는 보유기간 열이 아예 없어집니다.

구분2028년 양도분2029년 이후 양도분
주택 일반(표 1)보유기간 3~4년 3%부터 15년 이상 15%까지, 거주기간 3~4년 6%부터 15년 이상 30%까지. 둘 중 높은 공제율만 적용보유기간 열이 없습니다. 거주기간 3~4년 6%부터 15년 이상 30%까지
1세대 1주택(표 2)보유기간 3~4년 6%부터 10년 이상 20%까지에 거주기간 3~4년 18%부터 10년 이상 60%까지를 합산보유기간 열이 없습니다. 거주기간 3~4년 24%부터 10년 이상 80%까지
주택 외(신설 제95조제3항)보유기간 3~4년 6%부터 15년 이상 30%까지좌동

읽는 방법이 여기 있습니다. 현행 1세대 1주택은 보유 최대 40%에 거주 최대 40%를 더해 80%였습니다. 개정안의 2029년 이후 표에서도 상한은 80%로 같습니다. 다만 그 80%가 거주기간만으로 계산됩니다. 오래 보유했지만 거주가 짧으면 공제가 줄고, 거주가 길면 보유가 짧아도 같은 공제를 받습니다. 2028년은 두 축이 함께 남는 중간 단계입니다.

거주기간을 세는 방법에도 조항이 붙었습니다. 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유로 거주하지 못한 기간은 거주기간에 포함되는데, 그 대상은 거주를 옮기는 날 현재 1년 이상 계속 거주 중이던 주택으로 한정되고 포함되는 기간도 3년 이내입니다.

한도도 두 겹입니다. 신설 제95조제6항은 납세자별 연간 한도와 양도 주택별 한도를 각각 10억원(2028년은 20억원)으로 정하고, 공동소유이거나 분할 양도한 경우에는 지분·분할 비율로 안분하도록 하고 있습니다.

한도 신설 부분이 특히 오해를 많이 사는 자리입니다. 개정안 원문은 한도를 2027년 유예 후 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원으로 단계 적용한다고 적고 있습니다. 즉 10억원이라는 숫자는 개정안이 그대로 통과된다는 전제에서도 2029년 이후에 닿는 값입니다.

한 가지 더 있습니다. 양도소득 기본공제를 연 2,500만원으로 올리는 내용도 함께 들어 있습니다. 현행 양도소득 기본공제는 거주자에 대해 소득별로 각각 연 250만원입니다.

여기서 공고문 요약과 법령안 조문이 갈리므로 조문 쪽을 기준으로 봐야 합니다. 공고문 주요내용은 “양도일 현재 거주기간이 10년 이상”이라고 적었지만, 법령안 제103조제1항 단서는 “보유기간 중 거주기간이 10년 이상”으로 적고 있습니다. 기간을 재는 방식이 다릅니다. 그리고 조문에는 요약에 없는 제외 사유가 하나 더 있습니다. 대통령령으로 정하는 특수관계인에게 양도하는 경우는 대상에서 빠집니다. 정리하면 대통령령으로 정하는 1세대 1주택일 것, 보유기간 중 거주기간이 10년 이상일 것, 양도가액이 30억원 이하일 것, 특수관계인 양도가 아닐 것까지 걸립니다. 공제 방식도 단순 상향이 아니라 연 250만원을 넘는 금액은 그 주택의 양도소득금액에서 공제하는 구조이고, 공동소유이거나 분할 양도한 경우에는 지분·분할 비율로 안분하는 조항이 신설돼 있습니다.

장기보유특별공제의 거주요건을 면제받는 통로로는 상생임대주택 특례가 있습니다. 그 특례가 실제로 무엇을 면제하는지는 상생임대인제도 거주요건 면제에서 따로 정리했습니다.

10억 한도·장특공제 폐지·다주택 완화, 오해하기 쉬운 세 가지

발표 이후 기사 제목과 실제 개정안 문장 사이에 간격이 생긴 자리가 있습니다. 판단에 직접 영향을 주는 세 가지만 짚습니다.

자주 보이는 이해개정안 원문이 정하고 있는 것
공제 한도가 10억원으로 정해졌다한도를 신설하되 2027년 유예 후 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원으로 단계 적용하는 내용입니다
장기보유특별공제가 폐지된다주택은 장기거주 소득공제로, 주택 외는 장기보유 소득공제로 이름을 바꾸는 내용입니다
다주택 규제는 이번에도 그대로다조정대상지역 다주택자의 양도세 중과세율을 기간을 정해 완화하는 내용이 들어 있습니다

세 번째가 특히 방향이 반대로 알려진 자리입니다. 소득세법 개정안은 조정대상지역 소재 주택을 2027년 1월 1일부터 2027년 12월 31일까지 양도하면 중과세율을 100분의 5, 3주택 이상이면 100분의 10으로, 2028년 1월 1일부터 2028년 12월 31일까지 양도하면 100분의 10, 3주택 이상이면 100분의 15로 한시적으로 완화해 적용한다고 적고 있습니다. 현행 소득세법은 조정대상지역 1세대 2주택에 기본세율에 20%포인트를, 3주택 이상에는 30%포인트를 더하도록 하고 있으니, 더하는 폭을 기간을 정해 낮추는 방향입니다.

다만 조문을 열어 보면 조정대상지역 다주택이면 무조건 완화되는 구조는 아닙니다. 법령안 제104조제7항 단서는 완화 대상을 “해당 주택 중 보유기간 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택”으로 한정하고 있어, 어떤 주택이 여기 드는지는 시행령에서 정해집니다. 보유기간이 2년 미만이면 신설된 제8항에 따라 완화된 세율로 계산한 세액과 단기 양도세율로 계산한 세액 중 큰 쪽을 내게 됩니다. 그리고 부칙에는 2026년 5월 10일부터 2026년 12월 31일까지 양도한 경우에도 법 시행 이후 예정신고나 확정신고를 하면 기본세율에 100분의 5(3주택 이상은 100분의 10)를 더한 세율을 적용하는 경과 규정이 따로 들어 있습니다.

토지도 방향이 반대입니다. 비사업용 토지는 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 중과세율을 100분의 10에서 100분의 20으로 올리는 내용이 담겼습니다. 여기서 말하는 수치는 세율 자체가 아니라 기본세율에 더하는 몫입니다. 현행 비사업용 토지 세율도 기본세율에 10%포인트를 더한 값이고, 개정안은 그 더하는 몫을 20%포인트로 올리는 내용입니다. “세율이 10%에서 20%가 된다”는 설명과는 다릅니다.

반대로 이번 개정안에서 확인되지 않는 내용도 있습니다. 발표 전에 거론되던 시가 40억원 또는 50억원 기준의 과세표준 신설, 비아파트를 주택 수 산정에서 제외하는 방안은 두 공고문의 주요내용에서도, 소득세법 개정법률안 붙임 원문에서도 확인되지 않았습니다. 다만 종합부동산세법 개정법률안은 부칙과 세율·공제 조문까지만 열어 보았고 신구조문대비표 전체를 훑지는 않았으므로, 종부세 쪽 세부 항목은 공고문에 첨부된 법령안을 직접 확인하시는 편이 정확합니다.

입법예고 마감과 시행 시기, 지금 확인해 둘 것

일정을 정리하면, 두 개정안의 의견 접수는 2026년 8월 20일까지입니다. 접수된 의견을 반영해 정부안이 확정되면 국회 심의와 의결, 공포 절차를 거쳐야 실제 시행으로 이어집니다. 붙임 법령안의 부칙은 아래 일정을 정하고 있는데, 법령 종류가 “법률”이라 국회 의결을 거쳐야 하므로 확정된 시행일이 아니라 개정안이 정한 예정일입니다.

구분개정안 부칙이 정한 시행일적용
소득세법 — 원칙2027년 1월 1일조문별 적용례를 따릅니다
소득세법 — 장기거주·장기보유 소득공제(제95조 등)2028년 1월 1일2028년 1월 1일 이후 양도하는 경우부터
소득세법 — 비사업용 토지 세율(제104조제1항제8호·제9호)2028년 1월 1일2027년 12월 31일 이전 양도분은 종전 규정
소득세법 — 양도소득 기본공제 상향(제103조)2027년 1월 1일시행 이후 양도하는 경우부터
소득세법 — 다주택 중과 한시 완화(제104조제7항 단서)2027년 1월 1일시행 이후 양도분. 별도 경과 규정이 있습니다
종합부동산세법 — 원칙2027년 1월 1일시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터
종합부동산세법 — 제14조(토지분 종합합산 세율)2028년 1월 1일〃

지금 해 둘 수 있는 것은 두 가지입니다. 첫째, 내 현재 기준을 파악해 두는 일입니다. 본인 주택의 공시가격, 종합부동산세 대상 여부, 1세대 1주택 세액공제 적용 여부, 그리고 양도를 고려 중이라면 보유기간과 거주기간이 각각 몇 년인지입니다. 개정안에는 거주기간을 요건으로 쓰는 조항이 있으므로(거주기간 10년 이상 1세대 1주택자의 기본공제 상향), 거주기간을 확인해 두면 이후 비교가 쉽습니다. 둘째, 개정안에 의견이 있다면 8월 20일까지 국민참여입법센터를 통해 의견을 제출할 수 있습니다. 개정안의 최종 내용은 국회 의결과 공포로 확정되므로, 그 시점에 원문을 다시 확인하시길 권합니다.

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자주 묻는 질문

2026 부동산 세제개편안은 언제 시행되나요?

개정안 부칙은 2027년 1월 1일 시행을 원칙으로 정하고 있습니다. 다만 장기보유특별공제를 장기거주·장기보유 소득공제로 바꾸는 제95조와 비사업용 토지 세율(제104조제1항제8호·제9호)은 2028년 1월 1일부터 시행하는 것으로 예외를 두었고, 적용도 2028년 1월 1일 이후 양도분부터입니다. 종합부동산세법 개정안도 2027년 1월 1일 시행에 제14조만 2028년 1월 1일입니다. 이 날짜는 개정안이 그대로 통과됐을 때의 일정이며, 법령 종류가 “법률”이라 국회 의결과 공포를 거쳐야 확정됩니다.

종합부동산세가 오르는 것이 확정된 건가요?

아닙니다. 공정시장가액비율 하한 상향과 세율 인상은 입법예고된 개정안의 내용이며 국회 의결 전입니다. 세율은 과세표준 구간에 따라, 또 2027년 성립분인지 2028년 이후인지에 따라 다르게 정해져 있어 한 숫자로 말하기 어렵습니다. 구간별 수치는 위에 링크한 종부세 전용 글에서 확인하시기 바랍니다. 현재 적용되는 기준은 여전히 현행 법령이고, 최종 내용은 국회 의결과 공포로 확인해야 합니다.

1세대 1주택자도 영향을 받나요?

종합부동산세 쪽은 개정안이 1세대 1주택자의 보유공제를 거주기간에 따른 공제로 바꾸는 내용을 담고 있습니다. 공제율과 최대공제액은 연도별로 갈리므로 위에 링크한 종부세 전용 글에서 확인하시기 바랍니다. 양도소득세 쪽에서는 거주기간 10년 이상이면서 양도가액 30억원 이하인 1세대 1주택자의 양도소득 기본공제를 연 2,500만원으로 올리는 내용이 함께 들어 있습니다. 모두 입법예고 단계의 내용입니다.

다주택 규제는 이번에 완화되나요?

개정안에는 완화하는 방향의 내용이 들어 있습니다. 조정대상지역 소재 주택을 2027년 1월 1일부터 2027년 12월 31일까지 양도하면 중과세율을 100분의 5, 3주택 이상은 100분의 10으로, 2028년에는 100분의 10, 3주택 이상은 100분의 15로 한시적으로 완화해 적용한다는 내용입니다. 현행은 기본세율에 20%포인트 또는 30%포인트를 더하는 구조입니다. 다만 조문은 완화 대상을 “보유기간 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택”으로 한정하고 있어 어떤 주택이 해당하는지는 시행령에서 정해지고, 보유 2년 미만이면 신설 조항에 따라 단기 양도세율과 비교해 큰 세액을 내게 됩니다. 국회 의결 전이므로 확정된 내용도 아닙니다.

지금 집을 팔거나 사야 하나요?

개정안이 확정되지 않은 상태에서 매매 시점을 단정하기는 어렵습니다. 개정안이 거주기간과 양도 시기를 기준으로 짜여 있어 본인 상황에 따라 유불리가 갈립니다. 우선 보유기간·거주기간·양도가액 등 현행 기준에서의 내 위치를 확인해 두고, 국회 처리 결과를 본 뒤 판단하시는 편이 안전합니다.

정리

2026 부동산 세제개편안은 2026년 8월 3일 발표됐고, 소득세법 개정안과 종합부동산세법 개정안이 2026년 8월 20일까지 입법예고 중입니다. 양도세 장기보유특별공제는 폐지가 아니라 주택은 장기거주 소득공제, 주택 외는 장기보유 소득공제로 나뉘는 내용이고, 화제가 된 공제 한도 10억원은 2027년 유예와 2028년 20억원을 거쳐 2029년 이후에 적용되는 값입니다. 다주택 양도세 중과는 기간을 정해 완화하는 방향, 비사업용 토지는 반대로 강화하는 방향이 담겼습니다. 모두 국회 의결 전 단계이므로, 지금은 본인의 보유기간과 거주기간부터 확인해 두시고 국회 처리 결과를 확인하시는 것이 가장 확실한 대응입니다.

출처 및 기준일 (E-E-A-T)

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